Erbpacht
Was ist die Erbpacht?
Bei Erbpacht handelt es sich um eine Alternative zu einem klassischen Kauf eines Grundstücks bzw. einer Immobilie. Bei der auch als Erbbaurecht bezeichneten Erbpacht wird es den Bauherren ermöglicht, ein Grundstück für einen langen Zeitraum zu pachten. Auf dem gepachteten Grundstück wird es dem Pächter ermöglicht, eine Immobilie auf dem Grundstück zu errichten. Der Eigentümer des Grundstücks verpachtet die Fläche im Rahmen der Erbpacht für einen vertraglich fixierten Zeitraum und erhält dafür Erbbauzinsen. Vergleichbar ist die Konstellation mit der Zahlung einer Miete für ein Grundstück, auf dem der Pächter ein Haus errichten kann, welches auch sein Eigentum ist.
Die Erbpacht kommt insbesondere dann zur Anwendung, wenn der Immobilieneigentümer über kein hohes Eigenkapital verfügt und sich bspw. kein eigenes Grundstück leisten kann.
Insbesondere in beliebten und stark nachgefragten Lagen bieten einige Grundstückseigentümer ausschließlich ein Erbpachtverträge an, um die Grundstücke nicht zu veräußern. Neben Privatpersonen sind insbesondere Kirchen, Gemeinden und Stiftungen Anbieter von Erbbaurechtsverträgen.
Bei dem Eigentümer des Grundstücks handelt es sich um den Erbbaurechtgeber. Der "Pächter" des Grundstücks bzw. Eigentümer der Immobilie wird als Erbbaurechtnehmer bezeichnet.
Was ist vertraglich in Bezug auf die Erbpacht zu beachten?
Ein Erbpachtertrag kann mit einer Maximaldauer von 99 Jahren abgeschlossen werden. Je nach vertraglicher Vereinbarung sind Laufzeiten von 50 bis 99 Jahren üblich. Grundsätzlich gibt es keine gesetzliche Fixierung, wie lange ein Erbbaurecht vertraglich vereinbart werden kann oder muss. Dazu kann es individuelle Vereinbarungen mit dem Eigentümer geben, welche dann innerhalb des Vertrages vereinbart werden.
In den Erbbaurechtsverträgen wird weiterhin der vereinbarte Zinssatz an den Grundstückseigentümer festgelegt. Dieser Zinssatz liegt üblicherweise zwischen 3 und 6 Prozent des Grundstückes per Anno. Die Zahlung des Zinses kann frei vereinbart werden. Im Regelfall wird die Zahlung monatlich, quartalsweise oder jährlich fixiert.
Die Höhe des Zinses wird zu Vertragsbeginn festgelegt. Im Abstand von 3 Jahren ist es möglich, die Höhe des Zinses durch den Grundstückseigentümer zu erhöhen. In den Verträgen muss eine Klausel fixiert sein, auf welcher Basis die Erhöhungen des Zinses vollzogen werden können. Oftmals wird der Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes Deutschlands angesetzt. Erhöht sich dieser Wert kann alle drei Jahre eine Erhöhung realisiert werden.
Welche rechtlichen Gegebenheiten sind bei der Erbpacht zu beachten?
Für die Erbpacht wird grundsätzlich ein separates Grundbuch angelegt. Dabei handelt es sich um das sogenannte Erbbaugrundbuch. In diesem wird das Erbbaurecht eingetragen und auch der Erbpachtzins wird als reale Last eingetragen. Rechtlich betrachtet muss die Erbpacht im Sinne des Erbrechtsvertrages durch einen Notar schriftlich beurkundet werden. Im klassischen Grundbuch der Immobilie wird das Erbbaurecht ebenfalls eingetragen.
Was sind die Vor- und Nachteile von Erbpacht?
Im Rahmen der Erbpacht gibt es verschiedene Vor- und Nachteile für die Vertragsbeteiligten. Vorteilhaft ist die vergleichsweise günstige Möglichkeit einer Finanzierung eines Grundstücks. Je nach Lage liegen die Grundstückspreise teilweise bei mehreren Einhunderttausend Euro. Diese Erstinvestitionen können gespart werden. Somit reduziert sich auch der notwendige Fremdkapitalbedarf und die künftige Zinslast. Aus diesem Grund ist die Form insbesondere bei geringem Eigenkapital attraktiv.
Ein weiterer Vorteil bei der Erbpacht ist, dass die erhöhte Angebotsvielfalt besteht. Gerade in nachgefragten Lagen oder auch Angebote von Kirchen oder Gemeinden kommen in Frage und können genutzt werden. Vorteilhaft für den Erbpachtgeber ist die Sicherheit, dass das Erbbaurecht vererbt werden kann, sodass auch im Erbfall die Weitergabe des Grundstücks gesichert ist. Je nach vertraglicher Vereinbarung kann für das errichtete Haus auch eine Entschädigung vereinbart werden.
Nachteilig für den Eigentümer der Immobilie ist, dass für die Nutzung des Grundstücks ein regelmäßiger Zins zu entrichten ist, welcher sich im Laufe der Zeit deutlich erhöhen kann. Daher sind die Kosten nicht fix kalkulierbar. Weiterhin geht das Grundstück nicht in das Eigentum des Pächters über, sodass keine Ansprüche nach der Laufzeit bestehen. Nachteilig ist ergänzend dazu, dass die Kosten für das Grundstück während des Erbpachtvertrages deutlich über den Kosten einer Finanzierung liegen.
Ein weiterer Nachteil ist die Verteilung von Finanzierungen bei einer Erbpacht. Je nach Kreditinstitut kann eine Finanzierung einer Erbpacht auch ausgeschlossen werden.
Im Rahmen der Erbpacht hat der Eigentümer des Grundstücks grundsätzlich viele Mitspracherechte. Aufgrund dieser Konstellation ist der Immobilieneigentümer nicht komplett in seiner Entscheidungshoheit. Somit müssen bauliche Veränderungen oder ggf. gewünschte Untervermietungen immer mit dem Grundstückseigentümer abgestimmt werden.
Ein Rechenbeispiel für eine Erbpacht:
Bei einem Grundstückswert von 200.000 Euro und einer Verzinsung von 5 Prozent per Anno, beträgt der zu entrichtende Erbpachtzins 10.000 Euro. Bei einer monatlichen Zahlweise sind monatlich 833,33 Euro zu entrichten. Bei einem vereinbarten Erbpachtzeitraum von 75 Jahren beträgt die Zahlung am Ende der Laufzeit in diesem Beispiel 750.000 Euro. Neben den Kosten für die Nutzung des Grundstücks sind die laufenden Kosten im Rahmen der Erbpacht zu berücksichtigen. Die Nebenkosten für das Grundstück wie bspw. Grundsteuern sind ebenfalls durch den Erbpachtnehmer zu zahlen. Für die Finanzierung der Immobilie fallen ggf. weitere laufende Kosten in Form von Kreditraten und Zinsen an, welche zu dem Erbpachtzins hinzukommen.
Wie endet die Erbpacht?
Im Laufe der Vertragsdauer ist es weder für den Erbpachtnehmer noch für den Eigentümer möglich, den Vertrag zu einseitig kündigen. Die Vertragsparteien haben jedoch die Möglichkeit den Vertrag im gegenseitigen Einvernehmen vorfristig zu beenden. Dies muss in Schriftform erfolgen.
Eine einseitige Option zur Kündigung besteht bei dem sogenannten Heimfall. In dieser Konstellation kann der Grundstückseigentümer eine Rückübertragung verlangen. Ein Grund für den Heimfall kann bspw. dann vorliegen, wenn der Nutzer des Grundstücks nicht wie vertraglich vereinbart eine Bebauung vornimmt. Dies ist meist innerhalb einer bestimmten Frist fixiert. Weiterhin kann der Heimfall in Anspruch genommen werden, wenn der Nutzer mit mehreren Zahlungen in den Rückstand gerät. Je nach Bestimmungen in dem Vertrag könnten dies bspw. zwei Jahreszahlungen sein, welche rückständig sein müssen. Als weiterer einseitiger Kündigungsgrund kann der Verstoß gegen Verpflichtungen aus dem Vertrag maßgeblich sein.
Was passiert mit der Immobilie, welche auf dem gepachteten Grundstück erbaut wurde?
Bei Vertragsende oder bei Eintritt des Heimfalls kann der Erbbaurechtnehmer eine Entschädigung für die Immobilie enthalten. Diese ist entsprechend den gesetzlichen Regelungen auf zwei Drittel des Marktwertes der Immobilie festgelegt. In vielen Verträgen wird die Berechnung des Verkehrswertes bereits im Vorfeld vertraglich fixiert. Da es verschiedene Möglichkeiten zur Verkehrswertermittlung gibt, sollten die Kriterien der Berechnung bereits im Vorfeld vertraglich vereinbart werden.
