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Beleihungswert
Was ist der Beleihungswert?
Bei dem Beleihungswert handelt es sich um einen Betrag, welchen ein Kreditinstitut im Rahmen einer ggf. erforderlichen Versteigerung einer Immobilie erzielen kann. Diese Summe sollte mit sehr hoher Wahrscheinlichkeit auch über einen längeren Zeitraum hinweg erzielbar sein. Grundsätzlich dient eine Immobilie wie ein Haus, ein Grundstück oder eine Eigentumswohnung bei einer Kreditaufnahme zur Finanzierung der Immobilie als Sicherheit für die Bank. Damit sich die finanzierende Bank mit der größtmöglichen Sicherheit für die vollständige Rückzahlung des erteilten Darlehens absichern kann, wird der Beleihungswert mit Hilfe von verschiedenen Verfahren ermittelt. Dabei entspricht der Beleihungswert nicht der Kaufsumme oder den Baukosten. Der Beleihungswert ist üblicherweise geringer als die Kaufsumme, da von dem aktuellen Wert der Immobilie noch ein Sicherheitsabschlag in Abzug gebracht wird. In Paragraph 16 des Pfandbriefgesetzes ist fixiert, dass der Beleihungswert nicht über dem Verkehrswert der Immobilie liegen darf. Je nach Kreditinstitut wird bei dem Beleihungswert ein prozentualer Anteil von 70 bis 90 % des Kaufpreises angesetzt. Üblicherweise erteilen die Banken in Höhe des Beleihungswertes ein Darlehen, sodass bei einer Kaufsumme von 500.000 Euro ein Anteil von 400.000 Euro bis 450.000 Euro von der Bank übernommen und gleichzeitig als Beleihungswert angesetzt wird.
Mit welchen Methoden wird er ermittelt?
Es werden drei verschiedene Verfahren genutzt, um den Beleihungswert zu ermitteln. Diese werden je nach Situation und Objekt angewandt.
- Das Sachwertverfahren: Bei dieser Methode werden die Kosten ermittelt, welche für den vergleichbaren Neubau der Immobilie angesetzt werden müssen. Diese Form findet insbesondere bei selbst genutzten Immobilien Anwendung. Der Beleihungswert wird aus dem Bodenwert und dem Bauwert gebildet. Um einen möglichst realistischen Wert zu ermitteln werden Wertminderungen abgezogen, zum Beispiel bei Altbauten aufgrund der Nutzungsdauer. Nachteilig bei dieser Methode ist die fehlende Berücksichtigung aktueller Entwicklungen.
- Das Ertragswertverfahren: Handelt es sich um Immobilien, die Mieterlöse generieren, eignet sich das Ertragswertverfahren zur Ermittlung des Beleihungswertes. In dieser Berechnungsform werden die Mieterlöse und der Bodenwert zur Berechnungsgrundlage für den Beleihungswert. Mit den Mieteinnahmen werden Kalkulationen für die Erlöse in der Zukunft vollzogen, sodass sich daraus der Beleihungswert errechnet.
- Das Vergleichswertverfahren: Bei Wohnimmobilien, Eigentumswohnungen oder von den Eigentümern selbst genutzten Ein- und Zweifamilienhäusern kann das Vergleichswertverfahren genutzt werden. Mit diesem Verfahren werden auch aktuelle Marktentwicklungen berücksichtigt. Im Idealfall lässt sich die Immobilie mit einer ähnlichen Immobilie in der gleichen Lage vergleichen. Dabei sollten Größe und Ausstattung vergleichbar sein. Im Gegensatz zu den anderen Verfahren gibt es bei diesem Verfahren große Schwankungen, sodass die Preise je nach Zeitpunkt deutlich abweichen können. Der Wert der Immobilie wird mit diesem Verfahren bei vorhandenen Vergleichsobjekten sehr valide und realistisch abgebildet.
In der Praxis werden die Verfahren selten in Reinform genutzt. Oftmals kommen zwei Verfahren in Kombination zur Anwendung bzw. werden zwei Methoden zum Vergleich genutzt.
Wer muss die Kosten für die Ermittlung des Wertgutachtens bezahlen?
Die Kosten für die Erstellung eines Wertgutachtens zur Ermittlung des Beleihungswertes müssen durch die Bank getragen werden. Entsprechend eines Urteils des Stuttgarter Landgerichtes ist die Erhebung einer Gebühr im Zusammenhang mit der Wertermittlung nicht möglich. Teilweise werden von den Kreditinstituten im Rahmen der Finanzierung Kostenpositionen wie ‚Kosten für die Objektbesichtigung‘ oder ‚Wertermittlung der Immobilie‘ in den Verträgen integriert. Da es sich bei der Ermittlung des Beleihungswertes bzw. Verkehrswertes um eine Berechnung im Interesse der Bank handelt, ist eine Übertragung auf den Kreditnehmer nicht gestattet. Sollten sich Passagen in den Finanzierungsunterlagen zu diesen Positionen befinden, sind diese Klauseln nicht wirksam. Bei Fragen in diesem Zusammenhang ist eine Beratung durch den Anwalt zielführend.
Was ist die Beleihungsgrenze?
Von dem Beleihungswert wird durch das Kreditinstitut im Regelfall ein gewisser Abschlag zur Minimierung des Risikos in Abzug gebracht. Mit diesem Abzug sollen potenzielle Risiken wie bspw. eine schlechtere Marktlage in der Zukunft oder andere externe Faktoren minimiert werden. Die Höhe des Risikoabschlags kann durch jede Bank selbst entschieden werden. Je nach Kreditinstitut betragen die prozentualen Grenzen üblicherweise 60 bis 80 % Die Differenz, insofern vorhanden, zwischen dem Beleihungswert und dem Risikoabschlag wird auch als Beleihungsgrenze bezeichnet.
Wenn die Kreditnehmerin bzw. der Kreditnehmer über ein sehr hohes Einkommen verfügt und weitere Sicherheiten vorweisen kann, werden Kredite auch in voller Höhe des Beleihungswertes gewährt.
Welche Unterlagen sind für die Ermittlung des Beleihungswertes relevant?
Die Ermittlung des Beleihungswertes wird entsprechend der vorhandenen Unterlagen realisiert. Dazu zählen Lagepläne, Baupläne, ein Exposé sowie ein Grundbuchauszug. Neben den immobilienspezifischen Unterlagen werden auch die Einkommensunterlagen sowie Nachweise des Eigenkapitals für die Ermittlung der möglichen Kreditsumme berücksichtigt. Anhand dieser Unterlagen erfolgt die Ermittlung des Beleihungswertes. Vereinzelt werden von den Banken zur Ermittlung der Werte zudem Gutachter eingesetzt. Handelt es sich um einen Neubau, erfolgt eine Betrachtung der Immobilie von außen. Bei älteren Gebäuden ist für die Gutachter in vielen Fällen eine Besichtigung der Innenbereiche erforderlich.
