Beleihungsgrenze
Was ist die Beleihungsgrenze?
Bei der Beleihungsgrenze handelt es sich um einen Begriff der Immobilienfinanzierung. Im Regelfall ist bei dem Kauf einer Immobilie ein Darlehen erforderlich. Damit die Auszahlung des Darlehens erfolgen kann, berechnet die Bank im Vorfeld die Beleihungsgrenze. Mit diesem Wert wird auf Basis verschiedener möglicher Verfahren ermittelt, bis zu welchem Wert die Immobilie durch die kreditgebende Bank maximal belastet werden kann. Die Höhe der Beleihungsgrenze hängt von verschiedenen Faktoren ab. Je nach Liquidität kann die Beleihungsgrenze bei deutlich über 70 Prozent des Immobilienwertes liegen. Bei Pfandbriefbanken beträgt die Maximalgrenze 60 %.
Die Grenze der Beleihung ist im Gesetz festgelegt und ist von der jeweiligen Satzung abhängig. Vor dem Hintergrund dieser Regelung kann nur ein bestimmter Teil der Immobilie beliehen werden. Die Ausgangsbasis für die Höhe der Beleihung ist der Beleihungswert.
Was ist der Beleihungswert?
Der Beleihungswert ist innerhalb des Pfandbriefgesetzes klar definiert. Dabei darf der im Rahmen einer vorsichtigen Bewertung des künftigen Verkaufswertes der Immobilie berechnet Wert durch den Beleihungswert nicht überschritten werden. Dabei wird angenommen, dass sich die langfristigen und nachhaltigen Merkmale der Immobilie nicht gravierend ändern. Zudem können Spekulationen nicht mit berücksichtigt werden. In Paragraph 16 Absatz 2 des Pfandbriefgesetzes steht zudem: "Der Beleihungswert darf einen auf transparente Weise und nach einem anerkannten Bewertungsverfahren ermittelten Marktwert nicht übersteigen." Bei dem Marktwert handelt es sich um einen geschätzten Betrag, mit dem das betreffende Objekt der Beleihung am entsprechenden Stichtag verkauft werden könnte. Dabei ist eine zwanghafte Handlung ausgeschlossen.
Wichtig ist die Unterscheidung, dass es sich bei dem Beleihungswert nicht der Kaufsumme bzw. den Baukosten entspricht. Der Beleihungswert ist aufgrund des Abzuges der Sicherheitssumme durch die Bank geringer als der Kaufpreis. Die Differenz ist durch den Käufer üblicherweise in Eigenkapital aufzubringen.
Insofern der Kreditnehmer bereits mehrere Kredite über die Bank aufgenommen hat, über weitere Sicherheiten verfügt oder ein exorbitant hohes Einkommen hat, kann es in seltenen Fällen auch zu einer Erteilung eines Kredites in voller Höhe des Beleihungswertes kommen. Auch über die Beleihungsgrenze hinaus kann mit sogenannten 100 Prozent bzw. 110 % Finanzierungen vollständige finanziert werden.
Wie erfolgt die Berechnung?
Für die Berechnung des Beleihungswertes können verschiedene Verfahren genutzt werden. Mit dem Sachwertverfahren werden insbesondere die Werte von selbst genutzten Immobilien ermittelt. Dabei geht es um den Wert, welcher im Rahmen eines vergleichbaren Neubaus an Kosten entstehen würde. Der Beleihungswert wird aus der Summe des Bodenwertes und dem Bauwert ermittelt. Etwaige Wertminderungen werden bei älteren Gebäuden in Abzug gebracht. Unberücksichtigt bleiben bei dieser Berechnungsform die aktuellen Entwicklungen.
Mit dem Ertragswertverfahren werden die Beleihungswerte von vermieteten Immobilien berechnet. Die Summe aus dem Bodenwert sowie den realistisch zu erwartenden Mieteinnahmen bildet die Grundlage dieser Berechnung. Somit kommt das Ertragswertverfahren bei der Wertermittlung vermieteter Immobilien, welche im Regelfall zur Kapitalanlage gedacht sind, zur Anwendung.
Das Vergleichswertverfahren ist eine weitere Methode zur Berechnung des Beleihungswertes. Diese Variante berücksichtigt die aktuellen Marktverhältnisse. Bestenfalls kommt es zu einem Vergleich einer ähnlichen bzw. möglichst gleichartigen Immobilie, um den Wert zu ermitteln. Dabei werden wichtige Faktoren wie Größe, Lage, Ausstattung und Nutzungsart berücksichtigt. Mit dieser Form wieder der tatsächliche und aktuelle Wert der Immobilie marktgerecht berechnet.
Die Ermittlung des Beleihungswertes kann auch in Kombination von zwei Verfahren genutzt werden, um möglichst viele Parameter zu berücksichtigen.
Die Beleihungsgrenzen bei Immobilien
Der Begriff Beleihungsgrenze kann auch bei Wertpapieren genutzt werden. Im Regelfall kommt die Beleihungsgrenze jedoch bei Immobilienkäufen zur Anwendung. Da die aufgenommenen Kredite bei Immobilienkäufen in Deutschland in das Grundbuch aufgenommen werden, ist es entscheidend, dass der Beleihungswert möglichst konstant ermittelt. Die Beleihungsgrenzen sind ebenfalls recht konstant, wobei zwischen den verschiedenen Nutzungsarten Unterscheidungen gemacht werden. Bei den Wohnimmobilien liegen die Beleihungsgrenzen in Bezug auf Geschäftsbanken, Sparkassen und Hypothekenbanken üblicherweise bei maximal 60 % des Beleihungswertes. Somit wird bei einer Wertermittlung von 300.000 Euro für ein Gebäude eine Beleihungsgrenze von 180.000 Euro fixiert. Bei Bausparkassen liegen die Beträge in Abhängigkeit von der Bonität deutlich höher. Üblich sind Beleihungsgrenzen zwischen 70 und 80 % Teilweise ist die Höhe der Finanzierung auch über 80 %. Diese hohen Beleihungsgrenzen sind insbesondere in Phasen von niedrigen Zinsen realisierbar, da das Risiko eines Zahlungsausfalls in dieser Konstellation deutlich geringer ist.
Je geringer der Abstand zwischen der Beleihungsgrenze und dem Beleihungswert ist, desto größer ist das Risiko für die Bank. Da negative Marktentwicklungen insbesondere bei lange laufenden Immobilienfinanzierungen nicht absehbar sind, integriert jede Bank einen entsprechenden Sicherheitsabschlag.
Eine Beispielrechnung:
Der Verkehrswert, berechnet aus dem Sachwertverfahren, beträgt 350.000 Euro. Von dem Verkehrswert werden 80 % als Beleihungswert angesetzt, sodass der Beleihungswert bei 280.000 Euro liegt. Die Beleihungsgrenze setzt die Bank aufgrund einer guten Bonität bei 75 % an. Somit entsteht eine Beleihungsgrenze von 210.000 Euro. Die Bank in diesem fiktiven Beispiel würden ein Darlehen in Höhe von 210.000 Euro vergeben, sodass 140.000 Euro als Eigenkapital oder mit Hilfe eines anderen Kreditgebers aufgebracht werden müssen.
