Bausparguthaben
Bausparguthaben Definition
Ein Bausparvertrag ist ein Produkt, welches von den Bausparkassen angeboten wird. Der Anleger bzw. Bausparer spart über einen vertraglich fixierten Zeitraum einen gewissen Betrag an. Dabei steht das Ziel, eine Immobilie zu erwerben, zu bauen oder in einer bestehenden Immobilie zu renovieren im Mittelpunkt. Die Ansparphase verläuft ca. bis zur Hälfte der geplanten Investition. Die Einzahlung kann je nach Vertrag in monatlichen Raten oder bspw. einmal per Anno erfolgen. Die Laufzeiten sind üblicherweise zwischen sieben und zehn Jahren, können aber individuell auch abweichend vereinbart werden. In der ersten Phase, dem Zeitraum der Ansparphase, erfolgt eine regelmäßige Verzinsung des Bausparguthabens.
Dank staatlicher Unterstützungsmöglichkeiten kann mit der Bausparprämie das Bausparguthaben erhöht werden. Um die Prämie in Anspruch nehmen zu können, muss jährlich ein bestimmter Mindestbetrag eingezahlt werden. Somit soll sukzessive sichergestellt werden, dass der Bausparer kontinuierliche Einzahlungen leistet.
Zuteilungsphase
In der Folge der Ansparphase wird im Rahmen der Zuteilungsphase die Auszahlung des Guthabens vollzogen. Zu diesem Zeitpunkt erhält der Bausparer das eingezahlte Guthaben zuzüglich der Zinsen und des Darlehens. Je nach vertraglicher Vereinbarung kann dieser Zeitpunkt variieren. Als Voraussetzungen sind in den meisten Verträgen das Erreichen eines Mindestguthabens, einer erreichten Laufzeit sowie eine Bewertungszahl integriert. Dabei wird der frühestmögliche Auszahlungstermin bereits bei Abschluss des Bausparvertrages fixiert.
Darlehensphase
Die dritte und letzte Phase wird als Darlehensphase bezeichnet. Der vertraglich festgelegte Betrag wird durch das kreditgebende Institut aufgestockt. Ca. 50 Prozent der Gesamtsumme wird als Darlehen an den Bausparer ausgezahlt. Mit Start der Darlehensphase hat der Bausparer die volle Summe für die geplante Investition in Verbindung mit einer Immobilie zur Verfügung. In den folgenden Jahren erfolgt die Rückzahlung zu dem vertraglich vereinbarten Zinssatz. Im Regelfall wird die Phase mit einem Annuitätendarlehen bedient, sodass über die gesamte Laufzeit gleichmäßige Zinsen existent sind. Der Zinssatz wird dabei auf Basis der Gegebenheiten zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses berechnet. Wie sich die Zinsen bis zu dem Zeitpunkt der Darlehensphase entwickeln, ist dabei nicht relevant.
Vorzeitige Kündigung des Bausparvertrages und Auszahlung des Bausparguthabens
Insofern es notwendig ist, kann das Bausparguthaben auch vorzeitig ausgezahlt werden. Je nach vertraglicher Regelung ist eine Kündigung mit einer Frist von drei bis sechs Monaten zu beachten. Wird die Kündigung vor dem Ablauf von sieben Jahren realisiert, entfällt die staatliche Wohnungsbauprämie. Im Rahmen einer Kündigung ist eine Entschädigung zwischen 0,5 und einem Prozent des Guthabens pro Monat zu zahlen. Mit der Kündigung geht auch der Anspruch auf ein zinsgünstiges Darlehen verloren.
Beleihungsobjekte zur Finanzierung nutzen
Neben dem Bausparvertrag und dem daraus resultierenden Guthaben wird zu der Finanzierung von Immobilien in vielen Fällen eine Fremdfinanzierung in Form eines Darlehens genutzt. Ergänzend dazu ist für Eigentümer von weiteren Immobilien die Verwendung eines Beleihungsobjektes eine gute Option zur Finanzierung. Ein Beleihungsobjekt kann unter anderem dafür genutzt werden, dass ein anderes Objekt finanziert werden kann. Dabei kann es sich um ein Grundstück, ein Gebäude oder eine Eigentumswohnung handeln. Der Vorteil ist, dass damit die Baufinanzierung abgesichert werden kann. Für die Bank ist in dieser Konstellation ebenfalls eine Absicherung erforderlich. Die Absicherung wird mit Hilfe der Eintragung einer Grundschuld in das Grundbuch realisiert. Somit sichert sich die Bank dafür ab, dass das Darlehen aus der Finanzierung nicht zurückgezahlt werden kann.
Im Regelfall ist das Beleihungsobjekt auch das Objekt, welches finanziert wurde. Es kann sich allerdings auch um ein anderes Objekt als Sicherheit handeln. Das Beleihungsobjekt hat ein eigenes Grundbuch bzw. Grundbuchblatt. Die Eintragung von Grundschulden wird immer in der dritten Abteilung des Grundbuchs vollzogen. Die Bank sichert sich damit ein Recht, die Immobilie bei Nichtzahlung der Raten veräußern bzw. selbst verwerten zu können. Somit kann der erteilte Kredit, welcher durch den Bausparer im Zweifel nicht zurückgezahlt werden, durch die Bank selbst im Rahmen einer Veräußerung refinanziert werden. Das Beleihungsobjekt wird dabei üblicherweise in Höhe des erteilten Darlehens beliehen. Der vollständige Betrag inklusive der zu leistenden Zinsen wird im Grundbuch niedergeschrieben.
Erfolgt der Verkauf der Immobilie durch das Kreditinstitut werden zunächst die offenen Geldbeträge bedient. Bringt der Verkauf mehr Geld ein als das offene Darlehen beträgt, erhält der ehemalige Eigentümer den Restbetrag.
Bei dem Beleihungsobjekt wird aufgrund der oben genannten Konstellation auch als dingliche Sicherheit bezeichnet.
Grundsätzlich steht jede Baufinanzierung mit Fremdmitteln in Verbindung mit einem Beleihungsobjekt. Die kreditgebenden Banken sichern sich mit entsprechenden Eintragungen im Grundbuch die Rechte zur Veräußerung der Immobilie zu, insofern der Eigentümer die Rückzahlung der Raten nicht realisieren kann. Das Beleihungsobjekt ist ein pfändbares Objekt zur möglichen Tilgung. Dabei wird der Beleihungswert in der Höhe des bewilligten Darlehens. Ist ein Beleihungswert in dieser Höhe nicht möglich, wird keine Kreditzusage erfolgen.
