Bauerwartungsland

Bei Bauerwartungsland handelt es sich um Flächen, welche in den Flächennutzungsplänen der jeweiligen Gemeinden als künftiges Bauland bzw. als Land, welches erwartbar bebaut werden kann, verzeichnet sind. Die Definition gemäß Immobilienwertermittlungsverordnung, Paragraf 5 Absatz 2 lautet: „Bauerwartungsland sind Flächen, die nach ihren weiteren Grundstücksmerkmalen, insbesondere dem Stand der Bauleitplanung und der sonstigen städtebaulichen Entwicklung des Gebiets, eine bauliche Nutzung auf Grund konkreter Tatsachen mit hinreichender Sicherheit erwarten lassen.“

Damit ist per Definition noch nicht final sichergestellt, dass der Eigentümer auf dem Bauerwartungsland tatsächlich bauen darf. Ebenfalls unklar ist, was der Eigentümer des Grundstücks auf der Fläche errichten darf.

Welche Unterschiede bestehen zwischen dem objektiven und dem subjektiven Bauerwartungsland?

Bei objektivem Bauerwartungsland ist die Ausweisung im Flächennutzungsplan bereits erfolgt.

Was ist der Unterschied zwischen Bauland und Bauerwartungsland?

In Bezug auf die Kaufpreise ist Bauerwartungsland im Regelfall deutlich günstiger als das bereits vollständig erschlossene Bauland. Im Vergleich zu Wiesen oder Waldflächen bzw. Ackerland, welches kein Bauerwartungsland ist, sind Flächen die bereits als Bauerwartungsland ausgewiesen sind deutlich teurer. Erst nach der Deklarierung der Flächen als Bauerwartungsland durch die Gemeinde kann eine Erschließung erfolgen. Dieser Zwischenschritt ist grundsätzlich immer erforderlich.

Wann wird Bauerwartungsland zu Bauland?

Handelt es sich bei der betreffenden Fläche bereits nach dem Flächennutzungsplan um Bauerwartungsland gibt es vor der Einstufung als Bauland noch die Zwischenstufe des Rohbaulands. Bei diesem Zwischenschritt wird das perspektivische Bauland schon zur baulichen Nutzung vorgesehen. Die Erschließung ist jedoch noch nicht finalisiert, da noch "Mängel" beseitigt werden müssen. Nachdem das Rohbauland also dauerhaft erschlossen bezeichnet werden kann, wird daraus baureifes Land.

In dem Ablauf ist der Eigentümer des Bauerwartungslandes verpflichtet, bei dem zuständigen Bauamt einen schriftlichen Antrag auf die Umwidmung in baureifes Land einzureichen. Dieser Antrag muss folgende Inhalte enthalten:

In der Folge wird durch die Gemeinde ein Umlegungsverfahren angesetzt, bei dem alle betroffenen Grundstückeigentümer mit einbezogen werden. Im Anschluss kommt es zur Verabschiedung eines Bebauungsplans. Diese Phase nimmt mehrere Monate in Anspruch, je nach Gemeinde und Lage kann es auch mehrere Jahre dauern.

Welche finanziellen Aspekte sind im Rahmen des Erwerbs von Bauerwartungsland zu berücksichtigen?

Die Preise für Bauerwartungsland richten sich unter anderen an die Bodenrichtwerte in dem jeweiligen Bereich. Je nachdem, ob es sich um objektives oder subjektives Bauerwartungsland handelt, können die Kosten auch innerhalb einer Region abweichen. Ein weiterer Aspekt für die Preisfindung ist das Angebot und die Nachfrage in der betreffenden Gemeinde.

Für die Erschließung des Bauerwartungslandes fallen weitere Kosten an, welche im Regelfall durch den Eigentümer zu tragen sind. Dabei wird bei der Erschließung zwischen dem öffentlichen Bereich und dem privaten Bereich unterschieden. Die Gemeinde beauftragt und koordiniert die Erschließung in Abstimmung mit dem Bauherrn, die Rechnungen sind jedoch von dem Grundstückeigentümer zu tragen. Dabei zählen die Kosten der Erschließung in den Bereich der Anschaffungskosten und können von Privatpersonen steuerlich nicht geltend gemacht werden.

Grundsätzlich ist für im Flächennutzungsplan fixiertes Bauerwartungsland eine Grundsteuer zu zahlen. Diese bemisst sich bereits nach dem Hebesatz B, welcher zu teureren Gebühren führt als der Hebesatz A für landwirtschaftliche oder forstwirtschaftliche Flächen.

Kommt es zu einer Veräußerung von Bauerwartungsland hat grundsätzlich die jeweilige Gemeinde ein Vorkaufsrecht (gemäß Paragraf 24 Baugesetzbuch), insofern das Grundstück einer städtebaulichen Entwicklung unterliegt oder entsprechend des Bebauungsplans eine öffentliche Nutzung dafür vorgesehen ist.

Welche Kaufnebenkosten sind zu berücksichtigen?

Analog zu den Käufen von Immobilien fallen ebenfalls Kaufnebenkosten für eine als Bauerwartungsland ausgewiesene Fläche an. Für die Eintragung in das Grundbuch sowie den Notar für die Beurkundung fallen im Durchschnitt zwischen 1,5 und 2,0 Prozent des Kaufpreises an. Weiterhin ist die Grunderwerbsteuer von 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises in Abhängigkeit des Bundeslandes zu berücksichtigen. Ist bei dem Kauf ein Makler beteiligt, sind die Maklergebühren je nach vertraglicher Vereinbarung in Bezug auf den Kaufpreis zu zahlen.

Welche Parameter beeinflussen die Höhe der Erschließungskosten?

Entscheidend für Kosten sind die Gesamtfläche des Grundstückes, der Verteilerschlüssel der Gemeinde sowie die bauliche Art und Nutzung des Grundstücks. Ein Gewerbenutzer zahlt im Regelfall mehr als ein Eigentümer von einer Wohnimmobilie.

Weitere Kostenfaktoren sind das Material und die Arbeitsstunden, welche für die Erschließung erforderlich sind. Ergänzend dazu ist der generelle Umfang der Maßnahme relevant, sodass unter anderem eine Erschließung von Fußwegen, Straßen, der Beleuchtung, Wasser, Abwasser, ggf. Fernwärme, Strom und Kabelfernsehen berücksichtigt werden muss.