Abschreibung
Was bedeutet Abschreibung?
Abschreibungen bezeichnen in der Buchhaltung die Verringerungen des Buchwerts von Vermögensgegenständen, die sowohl Teil des Anlagevermögens als auch des Umlaufvermögens sein können. Sie beschreiben den Abnutzungsprozess eines Wirtschaftsgutes und die damit einhergehende Minderung seines Werts.
Was ist eine Abschreibung bei Immobilien?
Bei Immobilien wird die Abschreibung in der Regel anhand der Nutzungsdauer berechnet. Das bedeutet, dass jedes Jahr ein Anteil des ursprünglichen Kaufpreises abgeschrieben wird, bis der Buchwert der Immobilie Null erreicht.
Die Wertminderung einer Immobilie kann jährlich zu einem bestimmten Prozentsatz als steuerlicher Verlust von den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgesetzt werden. Es wird zwischen der linearen Abschreibung (jährlich gleich bleibende Abschreibungsbeträge) und der degressiven Abschreibung (jährlich abnehmende Abschreibungsbeträge) unterschieden. Bei der degressiven Form ist die Steuer mindernde Wirkung aufgrund der anfänglich höheren Abschreibung in den ersten Jahren höher. Während bei Altbauten nur die lineare Abschreibung möglich ist, besteht bei Neubauten ein Wahlrecht zwischen beiden Abschreibungsformen.
Beispiel: Immobilien-Abschreibung
Ein Unternehmen kauft ein Gebäude für 1 Million Euro, die Nutzungsdauer wird auf 25 Jahre geschätzt. Mit der linearen Abschreibungsmethode würde das Unternehmen jedes Jahr 40.000 Euro (1 Million Euro geteilt durch 25 Jahre) von dem Buchwert des Gebäudes abschreiben. Nach 25 Jahren würde der Buchwert der Immobilie null betragen und die gesamten Kosten wären über die Nutzungsdauer abgeschrieben worden.
Wie funktioniert Abschreibung?
Es gibt verschiedene Methoden der Abschreibung, die verwendet werden können, je nachdem, welcher Vermögensgegenstand abgeschrieben wird und welche spezifischen Anforderungen das Unternehmen hat.
Die am häufigsten verwendeten Methoden sind:
- Lineare Methode: Der Buchwert wird jedes Jahr gleichmäßig verringert, bis er Null erreicht.
- Degressive Methode: Es werden in den Anfangsjahren höhere Abschreibungen geleistet und in den späteren Jahren niedrigere.
- Prozentuale Methode: Der Buchwert wird jedes Jahr um einen bestimmten Prozentsatz verringert.
Die Wahl der Methode hängt von den Anforderungen des Unternehmens und den spezifischen Umständen des Vermögensgegenstands ab. In jedem Fall müssen die Abschreibungen in der Buchhaltung dokumentiert und die Wahl der Methode und die konkreten Abschreibungen entsprechend den geltenden Buchhaltungsstandards und Gesetzen aufgezeichnet werden
Wann kann eine Immobilie abgeschrieben werden?
Eine Immobilie kann abgeschrieben werden, wenn sie im Besitz eines Unternehmens ist und genutzt wird, um dessen Geschäft zu betreiben oder zu unterstützen. Auch Immobilien zum Verkauf oder vermietete Objekte können abgeschrieben werden.
Welche Abschreibungs-Optionen gibt es für Immobilien?
Die Abschreibung von Immobilien kann auch als Absetzen für Abnutzung (AfA) betrachtet werden. Es kommt auf die Art der Immobilie an, welche Abschreibungsvoraussetzungen bzw. Regelungen gelten.
- AfA für Neubauten: Der Bauherr kann die Kosten für einen Neubau im Rahmen der Neubau-AfA linear mit einem Satz von zwei Prozent über 50 Jahre abschreiben.
- AfA für Altbauten: Für Gebäude, die vor 1925 errichtet wurden, gilt ein Abschreibungszeitraum von 40 Jahren und ein Satz von zweieinhalb Prozent. Für Immobilien, die nach 1925 erbaut wurden, sieht der Gesetzgeber zwei Prozent AfA für 50 Jahre vor.
- AfA für Denkmalimmobilien: Für Immobilien mit Denkmalschutz gelten hohe Steuervorteile, neben der regulären AfA für Altbauten können Modernisierungskosten über acht Jahre mit jährlich neun Prozent und danach vier Jahre mit sieben Prozent steuerlich geltend gemacht werden. Eine Ausnahme gilt für Denkmalimmobilien bei Eigennutzung: Die Eigentümer dürfen über zehn Jahre jeweils neun Prozent der Sanierungskosten abschreiben.
- AfA für neu geschaffenen Wohnraum: Eine Sonder-AfA gibt es für neu geschaffenen Wohnraum, etwa für einen Neubau oder einen Dachausbau. Zusätzlich zur Neubau-AfA kann der Eigentümer vier Jahre lang jährlich bis zu fünf Prozent der Anschaffungskosten in seiner Steuererklärung geltend machen. Dabei gilt eine Obergrenze von maximal 2.000 Euro pro Quadratmeter.
- AfA für Modernisierungsaßnahmen: im Gegensatz zur Neubau-AfA, die nur für Neubauten gilt, kann die AfA für Modernisierungsmaßnahmen für bestehende Gebäude verwendet werden. Diese Methode ermöglicht es dem Eigentümer, bestimmte Kosten, die im Zusammenhang mit Modernisierungsmaßnahmen an der Immobilie anfallen, über einen bestimmten Zeitraum abzuschreiben. Die Höhe des Satzes und die Dauer des Abschreibungszeitraums hängen von den geltenden Gesetzen und Vorschriften ab und können je nach Land und Region variieren.
Welche Kosten können Immobilieneigentümer als Abschreibung in ihrer Steuererklärung angeben?
Immobilieneigentümer haben die Möglichkeit, bestimmte Kosten, die im Zusammenhang mit dem Besitz und der Nutzung einer Immobilie anfallen, im Rahmen der Abschreibung steuerlich geltend zu machen. Dazu gehören beispielsweise:
- Anschaffungskosten: Dies beinhaltet die Kosten, die im Zusammenhang mit dem Kauf oder der Errichtung einer Immobilie entstehen, wie zum Beispiel Kaufpreis, Notar- und Grundbuchkosten.
- Modernisierungskosten: Dies beinhaltet die Kosten für Modernisierungs- oder Renovierungsmaßnahmen, die an der Immobilie durchgeführt werden, wie zum Beispiel Reparatur- und Wartungskosten, Umbaukosten, usw.
- Finanzierungskosten: Dies beinhaltet die Kosten im Zusammenhang mit der Finanzierung der Immobilie, wie zum Beispiel Zinsen und Tilgungen auf Darlehen.
- Sonstige Betriebskosten: Dies beinhaltet die Kosten, die im Zusammenhang mit der Nutzung und dem Betrieb der Immobilie entstehen, wie zum Beispiel Strom- und Wasserrechnungen, Reinigungskosten, Gartenpflegekosten, etc.
- Verwaltungskosten: Dazu gehören zum Beispiel Kosten für die Verwaltung und Verwaltung der Immobilie, wie z.B. Gehälter für Verwaltungspersonal und -gebühren.
- Steuern und Versicherungen: Dazu gehören zum Beispiel Grundsteuern, Versicherungen und andere Gebühren, die im Zusammenhang mit der Immobilie anfallen.
- Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung: Dies beinhaltet die Kosten für Reparaturen und Wartungsarbeiten, die erforderlich sind, um die Immobilie in einwandfreiem Zustand zu halten.
- Marketing- und Verkaufskosten: Dies beinhaltet die Kosten für Marketingaktivitäten, wie z.B. Anzeigen und Broschüren, sowie die Kosten für Verkaufsverhandlungen und -gebühren, wenn die Immobilie verkauft wird.
