Wie finde ich ein Baugrundstück: unsere Tipps für Ihr Bauvorhaben
Wer ein Haus bauen möchte, muss zuallererst das passende Grundstück finden. Je nach Region kann dies ein einfaches oder schwieriges Unterfangen sein. Auf jeden Fall sollten Sie ausreichend Zeit einplanen und Geduld mitbringen, um bei der Grundstückssuche ein optimales Ergebnis zu erzielen.
von Sarah Weschenfelder in München, aktualisiert am 10.05.2023
Grundlegendes zur Grundstückssuche: Bedürfnisse und Budget kennen
Bevor Sie mit der Suche nach einem Baugrundstück beginnen, sollten Sie Ihre Vorstellungen und Möglichkeiten festhalten. Damit schaffen Sie einen Rahmen, innerhalb dessen Sie dann später die Auswahl unter den potenziell geeigneten Grundstücken treffen können. Diese Vorgehensweise spart Ihnen viel Zeit und Aufwand, weil Sie ungeeignete Grundstücksangebote von vornherein aussortieren und sich somit einige Besichtigungsfahrten sparen können.
Die nachfolgende Checkliste können Sie sowohl für die Vorbereitung der Grundstückssuche als auch für die spätere Beurteilung konkreter Grundstücksangebote verwenden.
Checkliste: Kriterien für die Grundstückssuche
Was vor dem Beginn der Grundstückssuche geklärt sein sollte:
- In welcher Stadt beziehungsweise welcher Region soll das Grundstück liegen?
- Wie hoch darf der Kaufpreis inklusive Grunderwerbsteuer und eventueller Maklergebühr maximal sein?
- Wie groß sollte das Grundstück mindestens sein?
- Welche Kriterien im Bebauungsplan – zum Beispiel mehrgeschossige Bauweise, besondere Dachform zulässig – sind für mich wichtig?
- Soll sich das Grundstück in einem reinen Wohngebiet befinden oder ist auch ein Mischgebiet akzeptabel?
Worauf Sie beim Vergleich von Grundstücksangeboten achten sollten:
- Entspricht das Grundstück meinen Vorgaben, insbesondere in Bezug auf Grundstücksfläche, Kaufpreis und Bebaubarkeit?
- Sind alle Erschließungskosten abgerechnet oder kommen nach dem Erwerb noch weitere Kosten hinzu?
- Hat die Gemeinde ein Vorkaufsrecht?
- Gibt es Vorschriften, bis zu welchem Zeitpunkt mit dem Bau begonnen werden muss?
- Ist eine problemlose Bebauung möglich oder kann sich der Bau etwa durch Hochwassergefährdung, starke Hanglage oder problematischen Untergrund verteuern?
- Bestehen für das Grundstück Belastungen wie Wegerechte oder besondere Abstandsregelungen?
- Können aufgrund der vorherigen Nutzung Altlasten bzw. Schadstoffbelastungen vorhanden sein?
Wichtige Informationen im Bebauungsplan
Liegt für das Grundstück ein Bebauungsplan vor, dann regelt dieser wichtige Eckpunkte zur Bebauung. Achten Sie vor allem auf die folgenden Punkte:
- Das Baufenster zeigt, innerhalb welcher Grenzen eine Bebauung erlaubt ist.
- Die Grundflächenzahl (GRZ) gibt an, welchen Anteil am Gesamtgrundstück die Grundfläche der Gebäude maximal einnehmen dürfen.
- Die Geschossflächenzahl (GFZ) gibt an, wie hoch die Fläche aller Vollgeschosse – ohne Keller und Dachgeschoss – im Verhältnis zur Grundstücksfläche höchstens sein darf.
- Darüber hinaus enthält der Bebauungsplan weitere Informationen, beispielsweise zur maximalen Traufhöhe und Firsthöhe oder zur erlaubten Dachform und Dachneigung.
10 Tipps: Wie findet man ein geeignetes Baugrundstück?
Bei der Suche nach einem Baugrundstück sind Immobilienportale meist die erste Anlaufstelle für Bauwillige. Doch gute Angebote sind oft rar, und somit ist es ratsam, bei der Grundstückssuche möglichst viele Kanäle zu nutzen.
1. Grundstück im Internet finden mit Suchticker: Bei vielen Immobilienportalen können Sie einen Suchticker einrichten. Auf Basis Ihres Suchauftrags filtert das Portal neu eingetroffene Angebote und benachrichtigt Sie automatisch per E-Mail, wenn diese zu Ihren Vorgaben passen.
2. Kleinanzeigenportale: Manche Grundstückseigentümer scheuen die Anzeigenkosten der großen Immobilienportale und inserieren ihr Grundstück zunächst einmal bei kostenlosen Kleinanzeigenportalen.
3. Tageszeitung und Anzeigenblätter: Auch in Zeiten des Internets sind Tageszeitungen und Anzeigenblätter immer noch beliebte Medien für Immobilienanzeigen – vor allem bei älteren Verkäufern, die nicht internetaffin sind.
4. Direktsuche bei Maklern: Makler schreiben nicht immer den kompletten Bestand ihrer Vermittlungsobjekte auf Internetportalen aus. Damit kann es sich auch lohnen, sich direkt bei örtlichen Maklern oder den Immobilienabteilungen von ortsansässigen Banken nach Grundstücken zu erkundigen.
5. Suchanzeige aufgeben: Begleitend zu Ihren Suchaktivitäten können Sie auch eine eigene Suchanzeige aufgeben. Als Medien kommen hierfür vor allem Lokalzeitungen sowie Anzeigen- und Gemeindeblätter in Frage.
6. Mundpropaganda im Bekanntenkreis: Abseits von Anzeigen und Ausschreibungen können Sie auch private Kontakte nutzen, um Informationen über Grundstücke zu erhalten, die zum Verkauf stehen. Vorteilhaft ist dabei, dass Sie mit etwas Glück von einem Verkauf erfahren, bevor ein Grundstück offiziell ausgeschrieben wird. Das verschafft Ihnen meist mehr Zeit für die Angebotsprüfung und Preisverhandlung und spart Ihnen im Erfolgsfall die Maklerprovision.
7. Ausschreibungen von Gemeinden: Insbesondere in Neubaugebieten verkaufen Gemeinden häufig auch Baugrundstücke aus eigenem Besitz. Ermitteln lassen sich solche Angebote entweder auf den Internetseiten der Städte und Gemeinden oder durch einen Anruf bei der Kommunalverwaltung.
8. Baulücken in Neubaugebieten: Lohnenswert kann auch ein Spaziergang durch die Neubaugebiete der in Frage kommenden Gemeinden sein. Oft gibt es Baulücken auch in Gebieten, die schon seit einigen Jahren bebaut sind. Durch gezielte Nachfragen in der Nachbarschaft lässt sich mit etwas Glück ein verkaufswilliger Grundstückseigentümer finden.
9. Bauherrengemeinschaft gründen: Wenn ein Grundstück zu groß und zu teuer für den Bau eines Einfamilienhauses ist, aber eine Doppel- oder Reihenhausbebauung erlaubt, kann die Gründung einer Bauherrengemeinschaft sinnvoll sein. Die Gemeinschaft erwirbt dann das Grundstück und bebaut es. Die Aufteilung erfolgt dann je nach Gegebenheit in separate Doppelhaushälften, Reihenhäuser oder Eigentumswohnungen. Voraussetzung ist jedoch, dass innerhalb der Gemeinschaft Einigkeit über Planung, Baudurchführung und Kostenverteilung herrscht.
10. Anbieter von Erbbau-Grundstücken finden: Als Alternative zum Kauf eines Bauplatzes kann das Erbbaurecht in Frage kommen. Hierbei pachten Sie das Grundstück langfristig und dürfen darauf Ihr eigenes Haus bauen. In der Regel haben Erbbau-Pachtverträge eine Laufzeit zwischen 50 und 99 Jahren mit Option auf Verlängerung. Für die Nutzung des Grundstücks zahlen Sie einen monatlichen Erbbauzins. Anbieter von Erbbau-Grundstücken sind häufig Kommunen und kirchliche Institutionen.
Was kostet ein Baugrundstück – Bundesländer im Überblick
Für Grundstücke gibt es zwar statistisch ermittelte Richtwerte – doch der Preis, den der Käufer am Ende zahlt, ist letztendlich immer Verhandlungssache und hängt von unterschiedlichen Faktoren wie Mikrolage innerhalb des Orts, Größe, Zuschnitt und der Nachfrage ab. Die nachfolgende Tabelle auf Basis der Statistik des Bundesamtes für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) kann daher nur einen groben Anhaltspunkt geben.
| Bundesland | Baulandpreise pro Quadratmeter für Ein- und Zweifamilienhäuser |
| Baden-Württemberg | Stadtkreis Stuttgart: mehr als 500 Euro Landkreis Breisgau-Hochschwarzwald: 300 – 500 Euro Landkreis Hohenlohe: 100 – 200 Euro |
| Bayern | Landkreis München: mehr als 500 Euro Landkreis Augsburg: 300 – 500 Euro Landkreis Cham: 50 – 100 Euro |
| Berlin | 300 bis über 500 Euro |
| Brandenburg | Stadt Potsdam: mehr als 500 Euro Landkreis Oberhavel: 100 – 200 Euro Landkreis Elbe-Elster: unter 50 Euro |
| Bremen | 200 – 300 Euro |
| Hamburg | mehr als 500 Euro |
| Hessen | Frankfurt, Wiesbaden: mehr als 500 Euro Hochtaunuskreis: mehr als 500 Euro Wetteraukreis: 200 – 300 Euro Landkreis Gießen: 100 – 200 Euro |
| Mecklenburg-Vorpommern | Rostock: 300 – 500 Euro Schwerin: 100 – 200 Euro Landkreis Vorpommern-Greifswald: unter 50 Euro |
| Niedersachsen | Braunschweig: 300 – 500 Euro Wolfsburg: 200 – 300 Euro Landkreis Rotenburg (Wümme): 50 – 100 Euro |
| Nordrhein-Westfalen | Düsseldorf, Köln, Bonn: mehr als 500 Euro Rhein-Erft-Kreis: 300 – 500 Euro Hochsauerlandkreis: 50 – 100 Euro |
| Rheinland-Pfalz | Mainz: mehr als 500 Euro Landkreis Südliche Weinstraße: 200 – 300 Euro Landkreis Vulkaneifel: unter 50 Euro |
| Saarland | 100 – 200 Euro |
| Sachsen | Leipzig: 300 – 500 Euro Dresden: 100 – 200 Euro Landkreis Görlitz: unter 50 Euro |
| Sachsen-Anhalt | Magdeburg: 100 – 200 Euro Landkreis Anhalt-Bitterfeld: unter 50 Euro |
| Schleswig-Holstein | Lübeck: 300 – 500 Euro Kreis Segeberg: 200 – 300 Euro Kreis Schleswig-Flensburg: 50 – 100 Euro |
| Thüringen | Jena: 200 – 300 Euro Erfurt: 100 – 200 Euro Landkreis Sonneberg: unter 50 Euro |
Was tun, wenn man kein Grundstück findet?
Behalten Sie Ihren individuellen Zins im Blick
Wenn Sie nicht gleich das richtige Grundstück finden, sollten Sie keinesfalls die Flinte ins Korn werfen. Setzen Sie die Suche fort und prüfen Sie, ob Sie die in den Tipps geschilderten Suchmöglichkeiten schon ausgeschöpft haben. Wenn Sie in Bezug auf die Gestaltung des Hauses flexibel sind, können Sie sich noch überlegen, ob der Kauf eines bereits vorgeplanten Hauses inklusive Grundstück – eventuell auch in Form eines Reihenhauses oder einer Doppelhaushälfte – vom Bauträger in Frage kommen könnte.
Wichtig ist, sich nicht von ersten Misserfolgen entmutigen zu lassen, sondern die Grundstückssuche als längeren Prozess zu planen. In aller Regel ist es sinnvoller, mehr Zeit für die Suche einzuplanen als bei einem schnellen Immobilienerwerb einen Kompromiss einzugehen, unter dem auf lange Sicht Ihre Wohn- und Lebensqualität leidet.
