Welche Firmen muss ich beim Hausbau beauftragen?
Der Plan steht: Sie werden bauen. Welcher Weg ist der richtige für Sie? Vom Generalunternehmen bis zu kostensparender Eigenleistung gibt es viele Möglichkeiten.
von Sarah Weschenfelder in München, aktualisiert am 12.04.2023
Ablauf mit einem Generalunternehmer (GU)
Sie haben ein Grundstück und wollen sich bei der Organisation des Bauvorhabens möglichst wenig selber kümmern müssen? Dann nehmen Sie einen Generalunternehmer oder einen Generalübernehmer unter Vertrag. Ersterer übernimmt von der Baustelleneinrichtung bis zu den Gewerken viele Arbeiten selbst, letzterer sieht sich eher in der Rolle als Koordinator und übergibt die Arbeiten an Subunternehmen. In beiden Fällen können sich die Bauleute nicht einfach zurücklehnen.
- Finanzierung: Holen Sie sich frühzeitig ein erstes unverbindliches Angebot für die Finanzierung Ihres Vorhabens ein. In der Beratung bringen erfahrene Baufinanzierungsberater Ihre Angaben zu Eigenkapital, monatlichen Fixkosten und monatlichen Einkünfte sowie Ihre Wünsche und Vorstellungen zusammen und legen ein auf Sie abgestimmtes Angebot vor. Die Baufinanzierung schließen Sie erst ab, wenn die Bauplanung steht und die einzelnen Baumaßnahmen und -schritte sowie der Zeitplan definiert sind.
- Bodengutachten: Ein Bodengutachten ist zwar nicht verpflichtend, schützt aber vor bösen Überraschungen – und damit vor Mehrkosten in der Bauphase. Das Baugrundgutachten, auch bodenmechanisches Gutachten genannt, gibt genaue Auskunft über die Beschaffenheit des Baugrundstücks, was für die Arbeiten an der Baugrube, die Grundwasserhaltung und die Abdichtung sowie die Auswirkungen der Bauarbeiten auf die Umgebung relevant ist.
- Planung und Baugenehmigung: Sie können ein Generalunternehmen ohne Bauplan und Baugenehmigung suchen. Aber wenn die Säulen Finanzierung, Planung und Genehmigung bereits stehen, haben Sie eine genauere Vorstellung von Ihrem Projekt und eine bessere Verhandlungsposition, indem Sie unterschiedliche Angebote vergleichen können.
- Generalunternehmer suchen und finden: Vertrauen, Verlässlichkeit und gute Kommunikation sind wichtige Kriterien für die Wahl eines Generalunternehmens. Empfehlungen aus dem Freundes- und Bekanntenkreis sind eine gute Basis. Lassen Sie sich außerdem Referenzen zeigen. In der Regel ist es kostengünstiger, wenn der Generalunternehmer selbst viele Gewerke abdeckt. Und wer Betriebe in der Region hat, profitiert von kürzeren Anfahrtswegen und der Gewissheit, dass die Unternehmen einen Ruf haben, den sie nicht durch schlampige Arbeiten riskieren werden. Mit einer Vertragserfüllungsbürgschaft sichern Sie sich gegen eine Insolvenz der Baufirma ab, die Kosten der Bürgschaft tragen Bauherren.
- Angebote vergleichen: Nehmen Sie sich Zeit und tauchen Sie in die Details der Pauschalangebote ein, um das Beste auszuwählen. Geben Sie sich deshalb große Mühe, eine möglichst detaillierte Ausschreibung zu formulieren. Was wird für den Preis geboten? Ist der Abtransport des Aushubs inbegriffen, ist der Leitungsanschluss im Außenbereich Teil des Pakets? Wie sieht der Zahlungsplan aus und wird ein Skonto gewährt?
- Bauvertrag abschließen: Prüfen Sie genau, ob alle Einzelheiten detailliert geregelt sind, nachträgliche Änderungen sind mit Mehrkosten verbunden. Wichtig ist der Zahlungsplan. Der Zahlungstermin sollte jeweils nach der überprüften Fertigstellung eines Bauabschnittes liegen. Übrigens: Nach Bauvertragsrecht können private Bauherren bis 14 Tage nach Vertragsabschluss vom Vertrag zurücktreten.
- Baumaßnahme: Das Generalunternehmen ist für den gesamten Bauablauf verantwortlich. Es trägt auch bei Verzögerungen die Verantwortung. Um zu prüfen, ob die Arbeiten ordnungsgemäß ausgeführt werden, können Sie die Fortschritte und Qualität regelmäßig von einer oder einem Sachverständigen prüfen lassen – auf eigene Kosten.
- Übergabe des Hauses: Hat das Generalunternehmen alle vereinbarten Leistungen ausgeführt, kommt es zur Übergabe. Jetzt geht es darum zu prüfen, ob alle Arbeiten zur Zufriedenheit erledigt wurden. Nicht erbrachte Leistungen und Mängel müssen sofort im Abnahmeprotokoll genau beschrieben werden. Sind Sie unsicher über die Qualität der Arbeiten, können Sie das Haus auch im Nachhinein von Sachverständigen überprüfen lassen. Innerhalb einer Frist müssen die Mängel beseitigt werden.
- Bauabnahme: Abgenommen ist ein Haus erst, wenn Sie Ihre Unterschrift leisten. Jetzt gilt, dass je nach Vereinbarung die erbrachte Leistung bezahlt werden muss, meist ist das die letzte Rate. Damit beginnt auch der Gewährleistungszeitraum des Generalunternehmens und die Beweislast bei auftretenden Mängeln dreht sich um.
Ablauf mit einem Architekturbüro
Behalten Sie Ihren individuellen Zins im Blick
- Architekturbüro finden: Auch hier helfen persönliche Empfehlungen. Sehen Sie sich die Referenzprojekte der Büros an, um einen Eindruck davon zu bekommen, welche Handschrift das Büro trägt. Haben Bekannte mit dem Büro gearbeitet, erkundigen Sie sich, wie die Kommunikation lief, wie zufrieden die Bekannten mit dem gesamten Bauprozess waren. Wer bei Null anfängt, kann auf den Portalen der Architektenkammern recherchieren.
- Vertrag und Kosten: Im Architektenvertrag finden sich die Beschreibung des Bauvorhabens, eine Beschreibung der Leistungen und die Festlegungen über das Honorar. Orientierung bietet die HOAI (Honorarordnung für Architektenleistungen), bei der neben den Baukosten zählt, in welchen Phasen der Leistungserbringung der Architekt involviert war.
- Die ersten Gespräche: Stimmt die Chemie? Dann legen Sie los! Scheuen Sie sich nicht, Ihre eigenen Skizzen oder Ideen vom künftigen Haus mitzubringen. Das Architekturbüro wird Ihnen erläutern, inwiefern die Vorstellungen in die Realität umsetzbar sind und aus Ihren Ideen einen Entwurf erstellen. Nennen Sie deshalb auch das Budget, es bildet den Kostenrahmen und zeigt den Planenden, ob und wie sehr sie nach Kompromissen suchen müssen.
- Die Planung: Jetzt geht es um Entwurf, Baugenehmigung und detaillierte Werkplanung. Eine Ideenskizze zeigt die Grundzüge des Bauwerks sowie die Ausdehnung und Proportionen des Baukörpers. Die folgende Skizze wird schon konkreter und greift Ihre Ideen und Wünsche auf. Sie bildet die Grundlage für den eigentlichen Entwurf. Für die Baugenehmigung werden Pläne im Maßstab 1:100 eingereicht. Die Pläne für die Gewerke sind bis ins kleinste Detail perfekte Zeichnungen. Das Architekturbüro hat die Aufgabe, die Kosten transparent zu machen und mit Ihnen zu besprechen, welche Auswirkung eine Entscheidung hat. Parallel zur Kostenberechnung werden die Unterlagen für die Baugenehmigung zusammengetragen.
- Auftragsvergabe: Nach der Planungsphase definiert das Architekturbüro die Bauleistungen und formuliert die Ausschreibungen (technische Leistungsbeschreibungen) für die Handwerksbetriebe. Zudem übernimmt das Büro anhand von Preis und Leistungen die Vergabe der Aufträge.
- Bauphase: Der Bauzeitenplan ist fertiggestellt und die Reihenfolge, in der die einzelnen Gewerke in das Baugeschehen eingreifen, steht. Während der Bauphase können zwar noch Änderungen am Bauplan vorgenommen werden, sie sind allerdings mit Mehrkosten verbunden.
- Bauabnahme: Die fertigen Bauleistungen prüfen Sie zusammen mit dem Architekten. Nicht erbrachte Leistungen und Mängel werden im Abnahmeprotokoll festgehalten und erst, wenn diese behoben sind, kommt es zur Abnahme und zur Zahlung der letzten Rate an die Gewerke. Damit beginnt aber auch der Gewährleistungszeitraum der Einzelfirmen und die Beweislast bei auftretenden Mängeln fällt nun an Sie. Die Architekturbüros haften nur für die Planung. Für Mängel in der Bauausführung haften die ausgewählten Bauunternehmen und Handwerksbetriebe.
Ablauf mit Einzelgewerkvergabe
Klingt erst einmal spannend: Sie sind Chef über das gesamte Bauprojekt und haben nach der Suche des Grundstücks und der gelungenen Baufinanzierung nun auch von der Planung bis zur Abnahme die Zügel fest in Ihrer Hand. Das bedeutet maximale Gestaltungsfreiheit, aber auch, dass Sie bei allen Fragen Entscheidungen treffen müssen und mehr Verantwortung tragen.
- Gemeinsam sind Sie stärker: Wenn Sie nicht gerade in der Baubranche arbeiten, ist es nicht einfach, die Angebote oder gar die Qualität der Baustoffe kritisch beurteilen zu können. Deshalb lohnt es sich, bereits zur Ausschreibung professionelle Unterstützung (Bauberatung, Architekt beziehungsweise Bauingenieur) zu holen und sich bei der Auswahl der Gewerke oder bei den Verträgen beraten zu lassen.
- Kommunikation und Kostenkontrolle: Wenn es kein Generalunternehmen und auch kein Architekturbüro gibt, das die einzelnen Baufirmen koordiniert, sind Sie Ansprechpartner für jede einzelne Firma auf der Baustelle. Das kostet Zeit. Daher ist es ein Vorteil, wenn Sie gerne und geduldig kommunizieren, durchsetzungsstark sind und bei den vielen Akteuren den Überblick behalten. Das ist wichtiger als es auf den ersten Blick erscheint. Eine gute Koordination der Abläufe ist entscheidend für die Kostenkontrolle. Wird Ihr Budget überschritten, müssen Sie den Rotstift ansetzen.
- Verantwortung und Durchsetzungsvermögen: Die liegt beim Bauherrn. Bei jeder Verzögerung kommt der Zeitplan durcheinander, und es entstehen unvorhergesehene Zusatzkosten. Die Einzelvergabe macht es zudem schwerer, nachzuweisen, welche Firma für einen Baumangel verantwortlich ist. Hier ist Streit vorprogrammiert und Sie haben niemanden, der Ihre Interessen für Sie durchsetzt.
Eigenleistung anstelle einer Firma beim Hausbau?
Geld sparen durch Eigenleistung. Das klingt verlockend. Doch der Einsatz der Muskelhypothek hängt stark an den handwerklichen Fähigkeiten und der Zeit, die zur Verfügung steht.
- Finanzierung: Sie können sich die Eigenleistung als Eigenkapital anrechnen lassen und bis zu 10 bis 15 % der angesetzten Bausumme geltend machen. Damit erhöht sich Ihr Eigenkapitalanteil, was sich positiv auf das Darlehen auswirkt. Entscheidend ist, dass Sie die Eigenleistung nachvollziehbar ausführen und den Wert von Fachleuten bestätigen lassen. Manche Banken fordern einen Qualifikationsnachweis. Bei den Details stehen Ihnen Finanzierungsberater gerne zur Seite.
- Berechnung der Eigenleistung: Mit Hilfe von Eigenleistungsrechnern lässt sich die Einsparung überschlagsmäßig ermitteln. Oder Sie fragen bei den Fachbetrieben nach ihren Arbeitskosten und setzen diese für Ihre Leistung in den einzelnen Gewerken an. Nicht außer Acht lassen sollten Sie, dass Sie beim Materialeinkauf wahrscheinlich schlechtere Konditionen haben als Profis.
- Hier lohnt sich Eigenleistung: Vor allem beim Innenausbau lässt sich einiges bewegen. Dazu gehören Maler- und Tapezierarbeiten, Bodenlegen, Trockenbau und Fliesenverlegen. Auch bei Arbeiten an den Außenanlagen gibt es einige Arbeiten, die erledigt werden können. Der Bauherrenschutzbund (BSB) hat ermittelt, dass die möglichen Einsparungen im Bereich von 15.000 Euro liegen.
- Rechte und Pflichten: Wird der Hausbau von einem Generalunternehmen geleitet, sollte die Eigenleistung vertraglich geregelt werden. Das schafft Klarheit und hilft Ihnen, den Überblick über die Kostenersparnis zu behalten. Gleichzeitig übernehmen Sie die Verantwortung, ihre Arbeiten in den Bauablauf zu integrieren, damit es zu keinen Verzögerungen kommt. Am besten, Sie legen mit dem Generalunternehmen vertraglich fest, dass es Ihre Arbeiten übernimmt, falls Sie die Eigenleistung nicht mehr erbringen können.
- Gewährleistung: Wer bei der Eigenleistung Fehler macht oder unsauber arbeitet, trägt die Verantwortung. Das gilt auch gegenüber den Bauhelfern, die unter Ihrer Regie arbeiten. Um sich gegenüber den Bauprofis abzusichern, legen Sie im Vertrag genau fest, wo die Leistung der Baufirma endet und Ihre Leistung beginnt. Wichtig ist auch: Überprüfen Sie die Vorarbeiten auf Mängel und beginnen Sie nur dann mit Ihrer Leistung, wenn Sie die Vorarbeiten abnehmen können. Im Gegenzug lassen Sie Ihre Arbeiten vom Bauleiter abnehmen, ehe die Folgearbeiten beginnen.
- Versicherung: Sie und Ihre privaten Helfer müssen sich ausnahmslos spätestens eine Woche nach Baubeginn bei der Berufsgenossenschaft BG Bau anmelden. Ansonsten droht eine Strafe. Damit sind alle bei einem Arbeitsunfall auf der Baustelle durch eine Unfallversicherung abgesichert.
