Bauen oder Kaufen? Eine Entscheidungshilfe
Ob Sie ein Haus bauen oder kaufen, hängt von vielen Faktoren ab. Wir beschreiben die Vor- und Nachteile und geben wichtige Informationen, die bei der Entscheidung weiterhelfen.
von Sarah Weschenfelder in München, aktualisiert am 17.04.2023
Eigene Voraussetzungen analysieren
Egal, ob Sie selber bauen oder eine Immobilie kaufen wollen, es gibt ein paar Dinge, die geklärt werden sollten.
Der richtige Zeitpunkt
Das können Sie nur selbst beantworten. Hier spielen Faktoren wie die aktuelle persönliche Situation, Zukunftspläne, Eigenkapital, die Marktsituation und die Bauzinsen hinein. Deshalb ist es gut, die Rahmenbedingungen abzustecken, und sich mit der Partnerin oder dem Partner abzustimmen, wie der Traum erfüllt werden soll, was dabei ein Muss ist und worauf möglicherweise verzichtet werden kann.
Voraussetzungen für einen Immobilienkredit
Die Rahmenbedingungen, Wünsche und Idealvorstellungen sind geklärt? Dann geht es ums Geld. Ein Finanzierungskonzept können Sie sich auch ohne konkrete Immobilie einholen. Allerdings gelten bestimmte Voraussetzungen, um die Kreditwürdigkeit (Bonität) der Kreditnehmerin oder des Kreditnehmers zu ermitteln. Diese werden anhand des Alters, Wohnsitzes, des Einkommens, der Höhe des Eigenkapitals, vorhandener Sicherheiten und eventueller Schufa-Einträge überprüft. Wenn Sie bereits mehr Informationen zur Immobilie haben, bringen Sie Exposé, Fotos und Baupläne mit in den Termin bei den Baufinanzierungsberaterinnen oder -beratern.
Für die Baufinanzierung selbst ist relevant, wie Sie Ihre Immobilie erwerben. Denn die Bank knüpft die Auszahlung des Darlehens an Bedingungen, um die Finanzierung abzusichern. Bei einer Immobilie aus dem Bestand dient die Immobilie als Sicherheit. Beim Kauf vom Bauträger oder beim Neubau in Eigenregie erfolgt die Auszahlung schrittweise und ist an die Baufortschritte geknüpft.
Dokumente für ein Darlehen
Um den Antrag für eine Baufinanzierung stellen zu können, sind eine Reihe von Unterlagen einzureichen. Ihre Finanzierungsberater werden Sie dabei unterstützen, die Dokumente frühzeitig und vollständig zusammenzutragen, damit es nicht zu Rückfragen der Banken kommt, die zu Verzögerungen führen. Wichtig sind
- Gehaltsabrechnungen,
- der Arbeitsvertrag,
- Einkommensteuerbescheid,
- ein Nachweis über laufende Verbindlichkeiten,
- Vermögensaufstellung zu Sparkonten, Geldanlagen, Lebensversicherungen oder Aktien sowie
- ein Nachweis über bereits vorhandenes Wohneigentum.
Neubau und Bestandsimmobilie im Vergleich
Ob es besser ist, ein Haus zu kaufen oder ein Haus zu bauen, müssen Sie individuell abwägen. Hier eine Übersicht.
| Neubau | Bestandsimmobilie | |
| Kosten | Ein Neubau ist teurer, als ein vergleichsweises, bestehendes Haus zu kaufen. | Die Bausubstanz ist bereits vorhanden; die Investitionskosten für eine möglicherweise anstehende energetische Sanierung müssen unbedingt mit eingerechnet werden. |
| Finanzierung | Durch den höheren Kaufpreis pro Quadratmeter sind höhere Kaufnebenkosten verbunden. | Bei einer Bestandsimmobilie können Sie je nach Lage mit einer höheren Rendite, einem geringeren Kaufpreis inklusive Kaufnebenkosten und weniger Einsatz von Eigenkapital rechnen. Neben dem Kaufpreis sind dafür anfallende Sanierungs- oder Modernisierungskosten mit einzuplanen. |
| Gestaltungsmöglichkeiten | Wer selbst baut, hat mehr Kontrolle über die Architektur und die Ausstattung der Immobilie. | Der Grundriss ist vorhanden, kann aber oft verändert werden. Bauarbeiten sollten schon bei der Finanzierung berücksichtigt werden. |
| Wertsteigerung | Ein Neubau erfüllt die aktuellen Bau- und Technikstandards, wodurch sich der Wert schneller steigern lässt als im Bestand. Reparatur und Instandhaltung sind in den ersten Jahren durch die Gewährleistung weitgehend abgedeckt. | Eine gut gepflegte Bestandsimmobilie, die aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen in einem energetisch guten Zustand ist und über eine gute Bausubstanz verfügt, kann ebenfalls mit Wertsteigerung rechnen. |
| Kapitalanlage | Langfristige Vermögensbildung; außerdem lassen sich über Vermietung regelmäßige Einnahmen erzielen. | Langfristige Vermögensbildung; außerdem lassen sich über Vermietung regelmäßige Einnahmen erzielen. |
Kauf einer bestehenden Immobilie
Beim Kauf einer bestehenden Immobilie sollten im Vorfeld eine Reihe von Recherchen angestellt werden, um gut vorbereitet in die Verhandlung zu gehen.
Finanzierung: Loten Sie vorab Ihre finanziellen Möglichkeiten aus. Erfahrene Finanzierungsberater können beurteilen, welche Spielräume bei Verhandlungen möglich sind. Fragen Sie nach einem Finanzierungszertifikat, das Sie bei den Verhandlungen als seriöse und gut vorbereitete Bewerber ausweist.
- Lage: Verschaffen Sie sich einen Eindruck von der Lage der Immobilie. Gibt es Schulen oder Geschäfte in der Nähe? Ist eine vernünftige Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr vorhanden? Wie weit ist es zur Arbeitsstelle? Liegt die Immobilie an einer vielbefahrenen Straße oder in einer Einflugschneise?
- Exposé: Die vorhandenen Unterlagen vermitteln einen Eindruck vom Gebäude und dem Grundriss. Über das Baujahr lassen sich typische Mängel an der Bausubstanz ableiten.
- Preisvergleich: Sondieren Sie den Markt und vergleichen Sie die Preise.
- Besichtigungstermin: Lassen Sie sich bei der Begehung über neuralgische Punkte wie Dach, Fundament oder Elektrik aufklären. Es lohnt sich, einen Sachverständigen dabei zu haben.
- Modernisierung: Sollte akut eine energetische Sanierung oder ein altersgerechter Umbau anstehen, nehmen Sie die voraussichtlichen Kosten mit in Ihre Kalkulation auf.
- Check: Gehen Sie in sich, ob die Immobilie den Vorstellungen entspricht, Kompromissbereitschaft inklusive.
- Reservierung, Vorvertrag, Kaufvertrag: Sie interessieren sich für die Immobilie? Dann sprechen Sie mit den Eigentümern, ob Sie das Gebäude für in der Regel 14 Tage reservieren können. Wer eine Reservierungsvereinbarung über ein Maklerbüro abschließt, muss mit einer Reservierungsgebühr von 5 bis 10 % der Maklerprovision rechnen. Wenn Sie sich sicher sind, schließen Sie einen Vorvertrag für den Hauskauf ab, der für beide Seiten bindend ist. Endgültig besiegelt wird der Kauf erst durch die Unterzeichnung des Kaufvertrags beim Notar. Das Objekt wird übergeben und das Grundbuch bescheinigt die Eintragung der neuen Eigentümerinnen und Eigentümer.
Baugrundstück und Firmen
Grundstück – gesucht, gefunden
Ein geeignetes Baugrundstück kann man über Immobilienportale, Inserate in Lokalzeitungen oder Maklerbüros finden. Eine weitere Möglichkeit ist, dass eine Gemeinde Bauland für den Wohnungsbau zur Verfügung stellt. Wichtig ist, dass die Finanzierung vorab geplant ist, um den Rahmen für den Kauf eines Grundstücks und das anschließende Bauvorhaben zu kennen.
Bau – das gibt es zu beachten
Das Grundstück ist vorhanden. Für den Bau können Sie Generalunternehmen beauftragen, ein Architekturbüro engagieren oder den Bau in Eigenregie koordinieren.
- Generalunternehmen: Wer einen Vertrag mit einem Generalunternehmer oder einem Generalübernehmer abschließt, gibt die Organisation der Gewerke ab. Der Generalunternehmer übernimmt eine Reihe von Arbeiten selbst, der Generalübernehmer verteilt die Arbeiten von vornherein auf Subunternehmen. Das beauftragte Unternehmen ist für den gesamten Bauablauf verantwortlich. Es trägt auch bei Verzögerungen die Verantwortung. Sind alle vereinbarten Leistungen erfüllt, erfolgt die Übergabe. Nach der finalen Bauabnahme beginnt der Gewährleistungszeitraum.
- Architekturbüro: Wer ein Haus nach individuellen Vorstellungen haben möchte, braucht einen Architekten. Sie gewährleisten die Planung, die Baugenehmigung, formulieren die Ausschreibungen, unterstützen bei der Auswahl der Gewerke und überwachen den Baufortschritt. Die Bezahlung orientiert sich an der HOAI (Honorarordnung für Architektenleistungen) und ist nach den Phasen der Leistungserbringung gestaffelt. Am Ende nehmen Sie den Bau zusammen mit dem Architekten ab.
- Einzelgewerkvergabe: Dabei übernehmen Sie die Koordination und treffen alleine Entscheidungen, können sich aber auch professionelle Unterstützung von Fachleuten dazu holen. Das macht vor allem Sinn, wenn Sie die Ausschreibungen und Verträge erstellen. Wichtig ist, dass Sie in der Lage sind, die Gewerke in der richtigen Reihenfolge und im passenden Zeitraum zu koordinieren, damit es nicht zu Verzögerungen kommt. Die Einzelvergabe macht es auch schwerer, nachzuweisen, welche Firma für einen Baumangel verantwortlich ist.
So lassen sich Baukosten reduzieren
Mit gewissen Kompromissen lassen sich Kosten senken. Mögliche Spar-Tipps:
- Wohnfläche reduzieren
- preiswerte Ausstattung
- Verzicht auf einen Keller, damit wird der Aushub gespart
- Festpreise aushandeln
- Fertighaus, statt Massivhaus, spart Bauzeit und ist preiswerter
- Carport statt Garage
- Gartengestaltung verschieben
- Eigenleistung
Kauf vom Bauträger
Behalten Sie Ihren individuellen Zins im Blick
- Finanzierung planen: Mit einer Beratung erhalten Sie verschiedene Baufinanzierungsangebote zur Auswahl. Außerdem können Sie sich ein Finanzierungszertifikat ausstellen lassen. Darüber hinaus beraten Sie erfahrene Baufinanzberater zu den spezifischen Details, die bei der Entscheidung für einen Bauträger anfallen. Stellen Sie beispielsweise sicher, dass vor Fälligkeit der ersten Rate im Grundbuch die Eintragung einer Auflassungsvormerkung zu Ihren Gunsten erfolgt ist und der Ratenzahlungsplan der Makler- und Bauträgerverordnung entspricht. Außerdem sollten Sie das Grundstück zur Sicherung der Finanzierung bereits vor dem Eigentumsübergang mit Grundschulden belasten.
- Recherche: Um sich vor den Folgen einer Insolvenz des Bauträgers zu schützen, können Sie bereits im Vorfeld eine Wirtschaftsauskunft über den Bauträger einholen und sich Referenzobjekte ansehen. Eine Baufertigstellungsversicherung senkt das Ausfallrisiko, die Kosten liegen bei etwa 3 % der Bausumme.
- Bauträgervertrag: Sie gehen mit Ihren Zahlungen in Vorleistung und werden erst nach Fertigstellung Eigentümer. Der Bauherren-Schutzbund (BSB) rät dazu, den Vertrag vorab einer rechtlichen und bautechnischen Prüfung zu unterziehen. So wird gewährleistet, dass die Leistungsbeschreibungen ordnungsgemäß sind, die Preisgestaltung seriös ist und verbindliche Vertragsfristen zu Baubeginn, Bauzeit und Fertigstellungstermin sowie eine damit verknüpfte Vertragsstrafe geregelt sind.
- Bautenstand und Abnahme: Wenn es möglich ist, versuchen Sie zwischendurch die Baustelle zu besichtigen, um den Bautenstand zu prüfen. Spätestens zur Abnahme sollten Sie Fachleute hinzuziehen, denn dann geht es darum, Mängel oder unterlassene Arbeiten zu entdecken und zu melden.
Bauförderungen und Versicherungen
Förderungen für den Neubau
Es kommt immer wieder zu Änderungen bei den Förderungen und Zuschüssen und manche Regionen oder Kommunen setzen eigene Programme auf. Baufinanzierungsberater kennen sich aus und wissen, wo es Fördertöpfe für Ihr Immobilienprojekt gibt.
- Zinsgünstige KfW-Darlehen für den Neubau energieeffizienter Gebäude gemäß der „Bundesförderung für effiziente Gebäude - Klimafreundlicher Neubau (BEG Neubau)", die ab März 2023 gelten.
- BAFA-Förderungen für den Einsatz erneuerbarer Energien und effizienter Technologien beim Neubau. Darunter fallen Solarkollektoranlagen, Biomasse- sowie Wärmepumpenanlagen.
- Energieeffizienz-Förderungen einzelner Bundesländer für den Einsatz energieeffizienter Technologien und Materialien beim Neubau.
- Landesförderungen für den Bau von selbstgenutztem Wohneigentum.
Versicherungen für den Bau
Bauvorhaben sind meist knapp kalkuliert, ein Unfall oder ein größerer Sachschaden kann zur finanziellen Belastung werden. So schützen Sie sich:
- Feuerrohbauversicherung: Sie greift, wenn das noch fertiggestellte Gebäude abbrennt oder der Blitz einschlägt. Auch Teilschäden sind abgesichert.
- Bauhelferversicherung: Ein Muss, wenn Sie oder Familie und Freunde auf der Baustelle mit anpacken. Über die gesetzliche Bauhelferversicherung sind Ihre Helfer bei Arbeitsunfällen, aber auch auf dem Weg zur und von der Baustelle versichert.
- Bauleistungsversicherung: Sie tritt bei Sachschäden während der Bauzeit ein. Darunter fallen beispielsweise Schäden aufgrund von schweren Unwetterereignissen, Diebstahl, Fahrlässigkeit oder Vandalismus.
- Bauherrenhaftpflicht: Bauleute haften für auftretende Personen-, Sach- und Vermögensschäden im Rahmen des Bauvorhabens. Oft sind auch Eigenleistungen am Bau mitversichert.
Kaufen: Vor- und Nachteile
Wer eine Immobilie kauft, hat zwar mehr Auswahl als Bauherren, muss sich aber auch auf Kompromisse einlassen. Wir haben die Vor- und Nachteile zusammengestellt.
| Vorteile | Nachteile |
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Bauen: Vor- und Nachteile
Wer selber baut, kann der Kreativität freien Lauf lassen und seinen Traum vom Eigenheim verwirklichen. Es gibt aber auch Nachteile. Wir haben die Vor- und Nachteile zusammengestellt.
| Vorteile | Nachteile |
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