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Prolongation oder Umschuldung des Hauskredits
Ihre Zinsbindung läuft aus, aber der Kredit ist noch nicht komplett abbezahlt? Dann stellt sich die Frage, wie es weitergeht. Für die nun kommende Anschlussfinanzierung haben Sie zwei Auswahlmöglichkeiten: die Prolongation des Darlehens und die Umschuldung der Finanzierung.
Der richtige Weg für die Anschlussfinanzierung
Was ist eine Prolongation?
Wie funktioniert eine Prolongation?
Drei Monate, bevor der Hauskredit ausläuft, erhalten Darlehensnehmer ein Prolongationsangebot ihrer Bank. Als Darlehensnehmer haben Sie zudem die Option, einige Monate vor Ablauf der Zinsbindung ein neues Angebot bei der Bank anzufordern. Sind Sie mit den angebotenen Bedingungen einverstanden, müssen Sie lediglich eine neue Vereinbarung zur Baufinanzierung unterzeichnen. Bestandteil der Vereinbarung ist die Festlegung eines neuen Zinssatzes und einer Laufzeit, die Tilgung kann in unveränderter Höhe bestehen bleiben. Sie können die Tilgung für das Darlehen auch erhöhen, zum Beispiel um schneller schuldenfrei zu werden. Häufig übersenden Ihnen die Banken aktuelle Angebote für den Hauskredit mit verschiedenen Sollzinsbindungen. Sind die Zinsen günstig, ist eine längere Zinsfestschreibung oft sinnvoll.
Was ist eine Umschuldung?
Schon bei einem Zinsvorteil von wenigen Zehntelprozenten kann die Zinsersparnis für die neue Finanzierung höher sein als die Gebühren, wie der Zinsrechner zeigt. Zum Beispiel kostet bei Umschuldungen die Abtretung einer Grundschuld in Höhe von 100.000 Euro knapp 200 Euro. Die Abtretung regeln die Kreditinstitute unter sich, als Darlehensnehmer müssen Sie nichts weiter veranlassen. Generell sind Umschuldungen beim Hauskredit meist nur zum Ende der Zinsbindung sinnvoll, weil bei der vorzeitigen Ablösung eines Darlehens eine Vorfälligkeitsentschädigung in Rechnung gestellt wird. Allerdings besteht laut gesetzlicher Regelung zehn Jahre nach Vollauszahlung des Darlehens immer die Möglichkeit, den Kredit mit einer Frist von sechs Monaten abzulösen. Dies sollten Sie wissen, wenn Sie eine Umfinanzierung Ihrer Immobilie planen.
Als Darlehensnehmer sollten Sie nicht vor einer Umschuldung zurückschrecken, denn der Aufwand für die Kreditumschuldung ist deutlich geringer, als die meisten denken. Interhyp vergleicht für Sie Kreditangebote und aktuelle Zinssätze zahlreicher Kreditanbieter und findet für Sie eine passende Finanzierungslösung für den Ablösekredit. Der Vergleich ist kostenlos und unverbindlich, Sie sind nicht verpflichtet, Ihren Hauskredit umzuschulden. Nach der Unterschrift des neuen Kreditvertrages regeln üblicherweise die beteiligten Kreditinstitute die Ablösung des Kredits untereinander, als Darlehensnehmer müssen Sie sich um die Abwicklung nicht weiter kümmern. Umschuldungen von Darlehen sind heute somit recht unkompliziert.
Wie funktioniert eine Umschuldung?
Bei einer Umschuldung wechseln Sie mit Ihrem Darlehen für die Anschlussfinanzierung zu einem anderen Kreditinstitut. Für die Finanzierungszusage müssen Sie bei der neuen Bank zunächst einige Unterlagen einreichen.
Unterlagen
- aktueller Grundbuchauszug des Objekts
- Objektunterlagen über die Immobilie
- Nachweis über geplante oder durchgeführte Modernisierungen
- Darlehensvertrag des alten Kreditgebers
- Restvalutabestätigung zum Ablösetermin
Für wen ist welche Variante sinnvoll?
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In vielen Fällen ist das Prolongationsangebot aber nicht unbedingt das günstigste Angebot für die Anschlussfinanzierung. Deshalb sollten Sie nicht aus Bequemlichkeit den Wechsel zu einer anderen Bank scheuen. Für Darlehensnehmer, die mit der Anschlussfinanzierung eine hohe Restschuld ablösen müssen, lohnt sich ein Vergleich oft. Auch wenn Kosten für die Grundschuldabtretung an die neue Bank anfallen, ist die Zinsersparnis durch den neuen Kredit vielfach höher und ein Wechsel lohnt sich. Bei Interhyp können Sie verschiedene Varianten im Angebotsvergleichsrechner gegenüberstellen. Diesen Vergleich sollten Sie vor Umschuldungen von Krediten nutzen.
Die Umfinanzierung beim Eigenheim
Wer vor 10 Jahren ein Darlehen für eine Baufinanzierung aufgenommen hat, trägt zum Beispiel eine Zinsbelastung von 5,3 %. Aufgrund der hohen Zinsen der Eigenheimbesitzer wurde häufig nur eine Anfangstilgung von 1 % vereinbart. Die folgende Übersicht zeigt, wie sich die Umfinanzierung beim Eigenheim am Ende der Sollzinsbindung nach 10 Jahren in diesem Beispiel auswirkt:
- Ursprüngliche Darlehenssumme: 200.000 Euro
- Ursprünglicher Zinssatz: 5,3 %
- Damalige Anfangstilgung: 1 %
- Monatliche Rate: 1.050 Euro
- Getilgter Betrag am Ende der Sollzinsbindung: 26.299 Euro
- Zinszahlungen während der Zinsbindungsfrist: 99.758 Euro
- Restschuld am Ende der Sollzinsbindung: 173.700 Euro
Kreditnehmer, die zu Zeiten hoher Zinsen eine Baufinanzierung abgeschlossen haben, sollten nach Ablauf der Sollzinsbindung oder nach Ablauf von 10 Jahren ab der vollständigen Auszahlung unbedingt über eine Umschuldung für das Eigenheim nachdenken. Die Umfinanzierung bei der Eigentumswohnung ist ratsam, wenn die Restschuld noch relativ hoch ist. Eine Baufinanzierung zu sehr guten, marktüblichen Konditionen liefert folgende Ergebnisse:
- Darlehenssumme zu Beginn der Umfinanzierung für das Eigenheim: 173.700 Euro
- Zinssatz der Umfinanzierung: 1,4 %
- Anfangstilgung der Umfinanzierung: 5,85 %
- Monatliche Rate der Umfinanzierung: 1.050 Euro
- Getilgter Betrag am Ende der Sollzinsbindung von 10 Jahren: 109.076 Euro
- Zinszahlungen während der Laufzeit der Umfinanzierung: 16.937,63 Euro
- Restschuld am Ende der Sollzinsbindung der Umfinanzierung: 64.624 Euro
Vor- und Nachteile im Überblick
Im Folgenden haben wir jeweils Vor- und Nachteile von Prolongation und Umschuldung beim Hauskredit für Sie zusammengefasst.
Prolongation
Umschuldung
Auch wenn die Umschuldung mit einem gewissen Aufwand für den Darlehensnehmer verbunden ist, sollten Sie prüfen, ob sich der Wechsel zu einer anderen Bank lohnt. Eine Umschuldung ist grundsätzlich auch möglich, wenn Sie mehrere Kredite zur Baufinanzierung haben. Bedenken Sie, dass eine Umschuldung für den Kreditnehmer normalerweise deutlich einfacher ist, als Sie es sich vorstellen. Gebühren für den Wechsel beim Hauskredit verlangen die beteiligten Banken nicht. Es entstehen Ihnen lediglich die Kosten für die Abtretung der Grundschuld.