Anschlussfinanzierung verstehen

Eine Baufinanzierung läuft oft 25 bis 30 Jahre, bis die letzte Rate bezahlt und die Immobilie schuldenfrei ist. Doch häufig vereinbaren Finanzierungsnehmer und Bank, dass der Zinssatz nur für einen Teil der voraussichtlichen Rückzahlungsdauer - beispielsweise für zehn Jahre - festgeschrieben wird. Während dieser Zinsbindungsfrist muss der Kreditnehmer die vereinbarten Raten zahlen und darf nur Sondertilgungen leisten, wenn er dies zuvor vertraglich mit der Bank vereinbart hatte. Eine außerplanmäßige Kündigung des Darlehens ist nur aus wichtigen Gründen wie etwa dem Verkauf der Immobilie und gegen Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank möglich.

Der feste Rückzahlungsplan endet mit dem Auslaufen der Zinsbindungsfrist. Sind dann noch Restschulden vorhanden, benötigen Sie als Kreditnehmer eine Anschlussfinanzierung. Weil zu diesem Zeitpunkt auch die vertraglichen Einschränkungen aufgehoben werden, können Sie Ihre Finanzierungsstrategie neu justieren.

Üblicherweise ist in Kreditverträgen mit Sollzinsbindung vereinbart, dass das Darlehen zunächst mit einer variablen Verzinsung weiterläuft, wenn die Zinsbindungsfrist endet. Die Zinsen orientieren sich dann am kurzfristigen Marktzins.

Diese Klausel verhindert, dass der Kreditnehmer sofort seine Restschulden zurückzahlen muss, wenn er bis zum Auslaufen der Zinsbindung noch keine Entscheidung über die Anschlussfinanzierung getroffen hat. Andererseits können variable Darlehen problemlos kurzfristig gekündigt und umgeschuldet werden.

Die Anschlussfinanzierung bietet Ihnen genauso viel Wahlfreiheit wie eine Neufinanzierung. Das eröffnet Ihnen die Möglichkeit, Ihre Finanzierungsplanung an die aktuellen Finanz- und Lebensverhältnisse anzupassen und mit einem Anbietervergleich Zinskosten zu sparen. Die nachfolgende Tabelle gibt einen Überblick über Ihre Gestaltungsoptionen.

Wenn Sie frühzeitig mit der Planung Ihrer Anschlussfinanzierung beginnen, können Sie ohne Zeitdruck in aller Ruhe das Finanzierungskonzept erstellen und das kostengünstigste Angebot herausfiltern. Dabei gehen Sie am besten in mehreren Schritten vor:

Tipp: Weitere nützliche Hinweise für die Planung Ihrer Anschlussfinanzierung finden Sie im Artikel "Anschlussfinanzierung planen".

Bei einem Wechsel der finanzierenden Bank entstehen Kosten für die Umschreibung der Grundschuld, die als Sicherheit für den Kreditgeber dient. Weil die bisherige Bank diese Sicherheiten nicht mehr benötigt, überträgt sie die Grundschuld an die neue Bank. Dabei gibt es zwei Möglichkeiten:

Das Einsparpotenzial bei einem Wechsel der Bank hängt von mehreren Faktoren ab: der Höhe der Restschuld, der Dauer der neuen Zinsbindung und der Zinsdifferenz zwischen alter und neuer Bank. Wenn die bisher finanzierende Bank nicht das günstigste Angebot unterbreitet, ist der Wechsel zu einem günstigeren Finanzierungsgeber in aller Regel trotz der damit verbundenen Kosten vorteilhaft. Schon bei geringen Zinsunterschieden können die Kostenvorteile eines günstigeren Angebots um ein Vielfaches höher sein als die Gebühren für die Grundschuldabtretung.

Die nachfolgende Beispielrechnung zeigt, wie sich schon ein Konditionenunterschied von 0,74 Prozentpunkten über die Jahre hinweg trotz Bankwechsel zu Einsparungen von gut 9.900 Euro summieren kann:

Bei der Auswahl der optimalen Anschlussfinanzierung, ist die Höhe des Finanzierungsbedarfs ein eintscheidendes Kriterium. Diese berechnet sich aus der Restdarlehenssumme nach dem Ende der Zinsbindung abzüglich möglicher Sondertilgungen. Hinzukommen eventuelle Kosten für mögliche Modernisierungsmaßnahmen oder auch für Kapital zur freien Verfügung, das Sie im Rahmen der Anschlussfinanzierung mitbeantragen möchten.

Der bestehende Kredit wird zu neuen Konditionen beim aktuell finanzierenden Darlehensgeber verlängert. Bei der Prolongation benötigt der aktuelle Kreditgeber meist keine Neuprüfung der Finanzierung. Das Zusammenstellen und Einreichen der notwendigen Dokumente erübrigt sich. Zudem entfallen eventuelle Kosten für eine Grundschuldabtretung.

Wie bei Neufinanzierungen verlangen Banken auch bei Anschlussfinanzierungen sogenannte Bereitstellungszins, wenn der Zeitraum zwischen Vertragsabschluss und Abruf des Darlehensbetrags ein gewisses Limit überschreitet. Die meisten Banken berechnen diese Gebühr ab einer Wartezeit von sechs Monaten, einzelne Kreditinstitute verlangen erst nach zwölf Monaten Bereitstellungszinsen.

Wenn Sie Ihre Anschlussfinanzierung von langer Hand planen und keinen Bereitstellungszins entrichten wollen, können Sie ein Forward-Darlehen in Betracht ziehen. Bei dieser Kreditart können Sie den Darlehensvertrag bis zu fünf Jahre vor dem Auszahlungstermin abschließen und sich somit den aktuellen Zinssatz sichern. Im Gegenzug verlangen Banken einen Zinsaufschlag, dessen Höhe von der Dauer der Vorlaufzeit abhängt.

Ob sich der Abschluss eines Forward-Darlehens oder doch eher eine Verlängerung des bestehenden Darlehensvertrags lohnt, lässt sich nicht pauschal sagen. Wenn bis zum Zeitpunkt der Auszahlung die Zinsen steigen, profitiert der Darlehensnehmer vom günstigen Festzins, den er sich schon zuvor gesichert hat. Bei stagnierenden oder sinkenden Zinsen ist das Forward-Darlehen hingegen aufgrund des Zinsaufschlags teurer als eine klassische Anschlussfinanzierung. Letztlich liegt es an Ihnen zu entscheiden, ob Sie eher mit steigenden oder rückläufigen Zinsen rechnen, wenn Ihre Sollzinsbindung in zwei, drei oder fünf Jahren ausläuft.

Wichtig zu wissen: Mit dem Abschluss eines Forward-Darlehens gehen Sie einen bindenden Vertrag ein, auch wenn die Auszahlung erst in einigen Jahren erfolgt. Eine Kündigung des Darlehens zwischen Vertragsabschluss und Auszahlung ist nicht möglich und auch zusätzliche Sonderzahlungen oder Veränderungen der Rate, die vorher nicht einkalkuliert wurden, können zu Herausforderungen bei der späteren Abwicklung führen. So kann eine Bank eine Nichtabnahmeenschädigung für den zu viel aufgenommenen Betrag verlangen, wenn die tatsächlich abgerufene Darlehenssumme niedriger ist als die Kreditsumme im Forward-Darlehensvertrag.