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Immobilien im Alter: Wohnformen und Wissenswertes zum (Ver-)Kauf
Die Mehrheit der Deutschen erwirbt eine Immobilie im Alter zwischen 30 und 50 Jahren. Ist sie bis zum Renteneintritt abbezahlt, haben sich meist auch die Lebensumstände verändert. Die Kinder sind aus dem Haus, vielleicht will man selbst noch einmal umziehen oder das Haus gegen eine Eigentumswohnung tauschen? Wir haben alles Wissenswerte zu Wohnformen im Alter und die großen Fragen um den Verkauf der Immobilie – und den Kauf eines neuen Zuhauses.
von Liza-Chiara Sennholz in München, aktualisiert am 07.02.2023
Diese Wohnformen eignen sich im Alter
Es lohnt sich, frühzeitig darüber nachzudenken, wie das Leben im Alter aussehen soll. Denn gerade dann hat die Wohnqualität entscheidenden Einfluss auf Lebensfreude, Sozialkontakte und das allgemeine Wohlbefinden. Wohnen im Alter hat viele Facetten. Dazu gehört, möglichst lange im eigenen Zuhause zu leben, möglicherweise mit Unterstützung von Pflegekräften, Betreutes Wohnen oder der Umzug in eine Senioreneinrichtung.
Einzelwohnung im Alter
Wer rechtzeitig plant, die eigene Wohnung altersgerecht umzubauen, hat die beste Vorbereitung getroffen, möglichst lange selbstbestimmt in einer vertrauten Umgebung wohnen zu können. Gerade im Alter hat das Wohnen einen bedeutenden Einfluss auf die Lebensfreude, bestehende Freundschaften und andere soziale Kontakte können einfacher aufrecht gehalten werden. All das steigert das allgemeine Wohlbefinden.
Vor- und Nachteile
Umbau wird gefördert
Eigenheim bleibt Lebensmittelpunkt
vertraute Umgebung bleibt erhalten
positive Wirkung auf die Psyche
große Privatsphäre
hohe Lebensqualität
Selbständigkeit und unabhängig bleiben erhalten
Planung und Kosten für Umbau und Ausstattung
möglicherweise zu groß für 1 oder 2 Personen
Hilfe muss eigens organisiert werden
Prüfung, ob das Wohnumfeld altersgerecht ist
Versorgung muss selbst organisiert werden
Betreutes Wohnen im Alter
Betreutes Wohnen ist im eigenen Zuhause oder in einer Wohnanlage möglich. Beim Betreuten Wohnen zuhause werden professionell organisierte Betreuungs- und Vermittlungsleistungen in Anspruch genommen. Gängiger ist das klassische Betreute Wohnen in einer Wohnanlage mit barrierefreien Wohneinheiten. Dort können neben Mahlzeiten diverse Dienstleistungen und Freizeitaktivitäten gebucht werden.
Vor- und Nachteile
barrierefreie Wohnung
weitgehende Selbständigkeit
soziale Kontakte
Angebote zur Freizeitgestaltung
Betreuung auf Bedarf ausgerichtet
Notrufsicherung
Umzug aus dem bisherigen Wohnumfeld
Mietzahlung und zusätzliche Kosten für Dienstleistungen
Begriffe Betreutes Wohnen und Service-Wohnen sind gesetzlich nicht definiert. DIN 77800 definiert Qualitätsstandards
Wohngemeinschaften für Senioren
Eine Senioren-WG oder Plus-WG eignet sich für Menschen, die nicht in einem Altersheim leben möchten, aber auch nicht mehr alleine leben wollen oder können. Wie die Wohngemeinschaften besetzt sind, hängt von den Wünschen und der Verfassung der Bewohnerinnen und Bewohner ab. Liegt ein hoher Pflegebedarf oder eine Demenz vor, gibt es WGs, die auf die besonderen Bedürfnisse ausgerichtet sind.
Vor- und Nachteile
Geselligkeit
bei Bedarf Betreuung
persönlicher Rückzugsraum
finanzielle Entlastung zum Unterhalt eines Eigenheims
Umstellung, mit Fremden zusammenzuwohnen
Küche und Bad gemeinsam nutzen
Pflege und Seniorenbetreuung muss selbst organisiert werden
eingeschränktes Mitspracherecht zu neuen Mitbewohnerinnen oder -bewohnern
man lebt nur mit älteren Menschen zusammen
Pflege- und Seniorenheime
Wer mehr Betreuung braucht, kann sich für ein Altenheim oder ein Pflegeheim entscheiden. Beim Altenheim steht die soziale Interaktion mit anderen Bewohnerinnen und Bewohnern im Vordergrund, im Pflegeheim geht es stärker um die Pflege. Wenn die Leistungen der Pflegeversicherung und das Einkommen bzw. die Rente und das Vermögen nicht ausreichen, um die Kosten zu decken, haben Pflegebedürftige einen Anspruch auf Hilfe zur Pflege über den Sozialhilfeträger.
Vor- und Nachteile
Betreuung und gegebenenfalls Pflege
bessere medizinische Versorgung als Zuhause
Menschen fühlen sich oft abgeschoben
Kosten ab 3.500 Euro monatlich
Im Pflegegrad 2 zahlt die Pflegekasse 770 Euro, im Pflegegrad 3 sind es 1.262 Euro, im Pflegegrad 4 erhält der Pflegebedürftige 1.775 Euro und im Pflegegrad 5 sind es 2.005 Euro.
Wohnen im Alter: altersgerechtes (Um-)Bauen
Wenn Sie aber auch Ihre späteren Lebensjahre noch in den eigenen vier Wänden verbringen möchten, lohnt es sich, frühzeitig zu prüfen, ob Ihre Immobilie auch im Alter noch den passenden Wohnkomfort bietet. Insbesondere Türschwellen, verschiedenen Ebenen und Stockwerke können das Leben im Alter erschweren, wenn zum Beispiel Motorik und Beweglichkeit nachlassen. Prüfen Sie am besten anhand einer Checkliste, ob Ihr Zuhause bereits darauf ausgelegt ist, Ihnen auch im Alter noch ein komfortables Wohnen zu ermöglichen oder ob Sie entsprechende Umbaumaßnahmen vornehmen müssen.
Worauf Sie dabei achten sollten, wenn Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung altersgerecht umbauen wollen, erklären wir Ihnen im Artikel „Altersgerecht umbauen: darauf kommt es an“.
Immobilien im Alter verkaufen: Wissenswertes und Tipps
Die Kinder sind aus dem Haus und das Haus wird zu groß, die Gartenarbeit zu beschwerlich. Möglicherweise kommen körperliche Einschränkungen dazu. Oder der Unterhalt des Hauses wird auf Dauer für eine oder zwei Personen zu kostspielig. Was mit der Immobilie im Alter passieren soll, ist für viele Menschen eine Herausforderung.
Gründe für einen Verkauf
Die Gründe, das Eigenheim verkaufen zu wollen, sind sehr unterschiedlich:
- Das Haus ist zu groß, weil die Kinder ausgezogen sind.
- Die Kinder sind fortgezogen und Sie möchten in ihrer Nähe leben.
- Möglich, dass in Ihrem Haus ein altersgerechter Umbau ansteht, denn gemäß der Evaluations-Studie (Bundesbauministerium) waren im Jahr 2018 von 37 Millionen Wohnungen (inkl. Einfamilienhäusern) nur 560.000 (1,5 %) barrierearm.
- Mit dem Verkauf der Immobilie monetarisieren Sie das Haus als Altersvorsorge.
- Sie wollen sich verkleinern und mit dem Verkaufserlös eine kleinere Wohnung kaufen.
- Es sind keine potenziellen Erbinnen und Erben vorhanden.
- Ein Umzug ins Betreute Wohnen oder ein Altenheim steht an.
Was könnte gegen den Verkauf der Immobilie sprechen?
Es gibt auch Argumente, die gegen den Verkauf der Immobilie sprechen können:
- Bei der Immobilie handelt es sich um eine solide Wertanlage und es gibt keine Investitionspläne für den Verkaufserlös.
- Bei der aktuellen Marktlage ist es schwierig, den Wert der Immobilie realistisch einzuschätzen und den Verkaufspreis festzulegen.
- Die Energieeffizienzklasse der Immobilie ist nicht gut genug, um einen attraktiven Preis erzielen zu können.
- Sind die finanziellen Mittel vorhanden, können Sie eine Wohnung kaufen oder mieten und die derzeitige Immobilie vermieten, um weiter eine Einnahmequelle zu haben.
- Ist die Immobilie noch mit einer Hypothek belastet, könnte bei vorzeitiger Kündigung des Kreditvertrags eine Vorfälligkeitsentschädigung bei der Bank anfallen.
Immobilie im Alter verkaufen: so gehen Sie vor
Wert ermitteln
Erste Orientierung bietet ein Vergleich der ortsüblichen Preise. Da aber jede Immobilie ihre eigene Geschichte hat und unterschiedlich gepflegt wurde, können hier vereidigte Sachverständige für die Bewertung von Immobilien weiterhelfen. Auch Maklerinnen und Makler sind darauf spezialisiert.
Energieausweis
Laut Gebäudeenergiegesetz (GEG) benötigen Sie einen Energieausweis, wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen oder vermieten wollen. Der Energieausweis gibt Auskunft über die energetische Qualität der Immobilie und soll potenziellen Käuferinnen und Käufern beziehungsweise Mieterinnen und Mietern helfen, zukünftige Energiekosten abzuschätzen.
Interessenten finden
Entweder die Kaufinteressenten kommen über das persönliche Netzwerk auf Sie zu oder Sie schalten eine Maklerin oder einen Makler ein. Die Gebühren werden zwischen Verkaufenden und Kaufenden geteilt.
Besichtigung und Verhandlung
Vor dem ersten Besichtigungstermin lohnt sich ein nüchterner Blick auf die Immobilie. Kleinere Mängel lassen sich vorab durch Schönheitsreparaturen beseitigen. Wenn Sie die Marktlage kennen und über mögliche Sanierungskosten, die auf die Kaufenden zukommen, im Bilde sind, haben Sie eine starke Basis, wie weit Sie bei einer Verhandlung gehen können.
Bonitätsprüfung
Bei dieser hohen Summe ist es legitim, die Bonität der Käuferinnen und Käufer abzufragen. Lassen Sie sich Unterlagen wie die Finanzierungszusage der Bank vorlegen. Kompetente Baufinanzierungsberaterinnen und -berater statten ihre Kundinnen und Kunden mit allen Unterlagen aus, die aufzeigen, dass die Mittel gesichert sind.
Kaufvertrag
Im Vorvertrag sollten alle Vereinbarungen festgehalten werden, um sich gegenseitig abzusichern. Aber beachten Sie: Rechtlich verbindlich ist der Immobilienverkauf erst mit Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags.
Notartermin
Der Notar beurkundet den Kaufvertrag und leitet die Änderung des Grundbucheintrags in die Wege. Das geschieht, sobald der Kaufpreis bezahlt wurde. In der Regel tragen Käuferinnen und Käufer die Notarkosten.
Schlüsselübergabe
Der Höhepunkt für beide Seiten. Jetzt werden sämtliche Dokumente von Bauzeichnungen bis Abnahmeprotokolle übergeben. Im Übergabeprotokoll sollte unter anderem der Zustand der Immobilie beziehungsweise Mängel festgehalten werden, um sich vor möglichen Nachforderungen zu schützen.
Immobilien im Alter kaufen: Lohnt sich noch ein Kauf?
Entscheidend ist, ob die monatlichen Zahlungen dauerhaft gesichert sind. Deshalb sollten im Vorfeld Baufinanzierungsberaterinnen oder -berater hinzugezogen werden. Sie berechnen, ob die Rente oder Pension ausreicht, um die Kreditvorgaben auf Dauer zu erfüllen. Die Boomer Generation profitiert davon, dass sie in den zurückliegenden Jahren oft Geld sparen konnte und bringt dadurch mehr Eigenkapital mit als junge Familien. Sie bekommen außerdem oft Lebensversicherungen oder andere Kapitalanlagen ausbezahlt – oder haben eine längst abbezahlte Immobilie in der Hinterhand.
Daran gilt es zu denken: Im Alter eine Immobilie mit einem Kredit zu finanzieren, bringt deutlich höhere Tilgungsraten mit sich. Dadurch ist aber die Rückzahlung schneller erledigt und das Haus oder die Wohnung schneller schuldenfrei. Ältere Käuferinnen und Käufer müssen meist einen höheren Eigenkapitalanteil leisten als jüngere. Als Faustregel gelten mindestens 30 bis 40 % des Kaufpreises. Außerdem sollten die Nebenerwerbskosten aus den Ersparnissen getragen werden können.
Wie geht es nach dem Verkauf der Immobilie im Alter weiter?
Auch hier kommt es auf die Lebensumstände, die Bedürfnisse und die Zukunftspläne an. Wichtig ist, dass die Schritte wohl durchdacht sind, dann ist eigentlich alles möglich – sogar in der Immobilie wohnen bleiben.
Eigentumswohnung oder Mietwohnung im Alter?
Wer im Alter eine Eigentumswohnung kauft, sollte über die Mittel verfügen, sie möglichst schnell abbezahlen zu können. Es ist von Vorteil, wenn viel Eigenkapital vorhanden ist. Wer sich verkleinert, kann mit dem Verkauf eines Hauses eine Eigentumswohnung finanzieren und lebt anschließend mietfrei. Gerade, weil es sich um einen Alterswohnsitz handelt, ist es wichtig, dass es sich um eine altersgerecht ausgestattete Wohnung handelt, sonst muss nochmals Geld investiert werden, um sie später entsprechend umzurüsten. Es sollten obendrein finanzielle Mittel vorhanden sein, um später mögliche Ausgaben – Stichwort: Pflege – meistern zu können.
Ob sich Mieten mehr lohnt als Kaufen, ist neben den persönlichen Vorstellungen und den Ersparnissen auch eine Frage, wo der Lebensmittelpunkt sein soll und wie dort der Wohnungsmarkt aussieht. Denn der Anstieg der Mieten in Deutschland hat sich nach einer Phase mit relativ moderaten Zuwächsen wieder beschleunigt. Vor allem die ländlichen Regionen ziehen nach. Außerdem wird die Nachfrage nach barrierefreien Wohnungen deutlich ansteigen und damit werden diese knapper und teurer. Fürs Mieten spricht, dass eine gewisse Flexibilität gewahrt bleibt und die Verantwortung, die an einer eigenen Immobilie hängt, wegfällt.
In der verkauften Immobilie wohnen bleiben
Wenn beide Seiten interessiert sind, kann eine Immobilie zur Kapitalanlage verkauft werden und man selbst bleibt als Mieterin oder Mieter darin wohnen:
- Lebenslanges Wohnungsrecht: Nach dem Verkauf der Immobilie kann mit einem Eintrag ins Grundbuch ein sogenanntes Nutzungsrecht an der Immobilie eingetragen werden. Damit gilt es auch Dritten gegenüber (Dingliches Wohnungsrecht), falls die Immobilie weiterverkauft wird. Der Vorteil: Miete muss nicht bezahlt werden, dafür müssen Sie für die Instandhaltung von Haus oder Wohnung aufkommen.
- Immobilienverkauf mit Nießbrauch: Wenn die Immobilie mit Vereinbarung eines Nießbrauchsrechts verkauft wird, können die ehemaligen Eigentümerinnen und Eigentümer wohnen bleiben. Durch den Verkauf wird Kapital freigesetzt, das zu einem Teil für den altersgerechten Umbau des Hauses oder der Wohnung verwendet werden kann. Selbst wenn ein Umzug in ein Altenheim ansteht, kann die Immobilie vermietet werden und die Mieteinnahmen zur Deckung der Kosten verwendet werden. Eine Löschung des Nießbrauchs ist gegen eine Ablösesumme möglich.
- Leibrente: Das Eigentum wird verkauft, wobei die Verkäuferin oder der Verkäufer bis ans Lebensende in der Immobilie wohnen bleiben. Im Gegenzug wird eine lebenslange monatliche Rente ausgezahlt, die mit dem Ertragswert versteuert werden muss. Die Zahlung der Leibrente kann auch nur für einen gewissen Zeitraum vereinbart werden, das lebenslange Wohnrecht bleibt darüber hinaus bestehen.
- Rückmietkauf: Der Immobilienverkauf mit Rückmiete ist eine Form der Immobilienrente. Dabei wird die Immobilie mit dem eingetragenen lebenslangen Wohnrecht verkauft. Die Verkäuferinnen und Verkäufer können also im gewohnten Zuhause wohnen bleiben und bezahlen eine Miete, die sich am Verkaufspreis orientiert. Kommt es zu einer Zwangsversteigerung, droht die Kündigung des Mietverhältnisses. Ein Passus, der festhält, dass die Mietpartei auch in diesem Fall wohnen bleiben kann, muss extra festgehalten werden.
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Weitere Informationen zum Thema altersgerechte Modernisierung
Weitere Themen finden Sie in unserem Ratgeber Baufinanzierung und in der Rubrik Altersgerechte Modernisierung.
