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1-Euro-Haus in Deutschland kaufen – Schnäppchen oder Schnapsidee?

„Herrenloses Haus für einen Euro zu verkaufen“ – solche Meldungen sind in den vergangenen Jahren immer wieder in den Medien aufgetaucht. Welche Idee dahintersteckt, mit welchen Vor- und Nachteilen ein 1-Euro-Haus verbunden ist und wie Sie den Kauf sowie die damit verbundene Modernisierung finanzieren, erfahren Sie hier.

von Liza-Chiara Sennholz in München, aktualisiert am 27.02.2025

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Das Wichtigste auf einen Blick

Sanierungspflicht: Wer ein 1-Euro-Haus kauft, verpflichtet sich, dieses instand zu setzen und zeitgemäß zu sanieren.
Kosten: Auch wenn das Haus praktisch umsonst ist: die umfassende Sanierung ist mit hohen Kosten verbunden.
Finanzierung: Für die Finanzierung sollten Sie in jedem Fall ausreichend Eigenkapital mitbringen. Den Rest finanzieren Sie mit einer Baufinanzierung, mit Fördermitteln oder mit einem Ratenkredit.

Was ist ein 1-Euro-Haus bzw. Schnäppchenhaus?

Immer wieder werden verlassene Häuser zu einem symbolischen Niedrigpreis von beispielsweise 1 Euro angeboten und verkauft. Der Grund dafür liegt in der Entwicklung von Wirtschaft und Bevölkerung innerhalb einer Region oder Kommune. Entwickelt sich die Wirtschaft dort schlecht, ziehen die jungen Leute weg, der Ort überaltert und es bleiben über die Jahre mehr und mehr herrenlose Immobilien zurück.

Warum werden 1-Euro-Häser verkauft?

Die Idee vom 1-Euro-Haus entstand, um diesen ehemals lebendigen Ortschaften eine neue Chance zu geben, um sie wieder zu besiedeln und mit Leben zu füllen. Ursprünglich kommt das Konzept aus Italien – heute bieten in ganz Europa Gemeinden verlassene und teils verfallene Objekte zum Mini-Kaufpreis an. Für Interessierte ergibt sich so die Gelegenheit, eine Immobilie praktisch zum Nulltarif zu erwerben. Gleichzeitig ist damit aber auch die Pflicht verbunden, das Gebäude instand zu setzen und die Kosten dafür zu übernehmen.

Gibt es in Deutschland herrenlose Häuser?

Ja, in Deutschland gibt es herrenlose Immobilien, die zu kleinsten Symbolpreisen verkauft werden. Diese sind vorwiegend in ländlichen Gegenden zu finden, beispielsweise in Thüringen, in Sachsen oder auch in den bayerischen Regionen Franken und Bayerischer Wald. In Metropolregionen oder in städtischen Einzugsgebieten gibt es keine 1-Euro-Häuser.

Tipps für die Suche nach einem 1-Euro-Haus

Da verlassene Objekte nach einiger Zeit in den Besitz der Gemeinden oder Bundesländer übergehen, sind nicht Privatpersonen oder Immobiliengesellschaften die Verkäufer, sondern die kommunalen Behörden. Die herrenlosen Häuser, frei verfügbaren Immobilien und Grundstücke zum Preis von einem Euro oder ähnlich kleinen Symbolpreisen werden in der Regel von den Bundesländern gelistet. Diese Listen können zum Teil per Online-Suche eingesehen werden, manche Bundesländer veröffentlichen alle Angebote direkt über eine zentrale Plattform oder bieten sogar eine zentrale Ansprechperson. Bei Interesse bewerben Sie sich direkt bei der zuständigen Behörde und schließen dort nach der Zusage Ihren Kaufvertrag ab.

Plattformübergreifendend Immobilien suchen?

Suchautrag anlegen

Hier finden Sie mehr zu den Bundesländern, die Informationen öffentlich zur Verfügung stellen:

Bayern: Anfragen und Suchaufträge über den IMBY (Staatsbetrieb Immobilien Freistaat Bayern)
Berlin: Zuständigkeit nicht zentral, sondern bei den zwölf Belegenheitsbezirken – Anfragen an die Bezirksämter
Brandenburg: Anfragen und Suchaufträge und Listeneinsicht über den BLB (Brandenburgischer Landesbetrieb für Liegenschaften und Bauen)
Hessen: Anfragen über den LBIH (Landesbetrieb Bau und Immobilien Hessen) – Angebote einsehbar über die LBIH-Seite bei immobiliensout24
Mecklenburg-Vorpommern: Anfragen und Suchaufträge über das SBL MV (Bau- und Liegenschaftsamt Mecklenburg-Vorpommern)
Niedersachsen: Anfragen und Suchaufträge über das NLBL (Niedersächsisches Landesamt für Bau- und Liegenschaften)
Sachsen: Anfragen und Suchaufträge über den SIB (Staatsbetrieb Sächsisches Immobilien- und Baumanagement)
Sachsen-Anhalt: Anfragen und Suchaufträge über das BLSA (Bau- und Liegenschaftsmanagement Sachsen-Anhalt

Zudem finden Sie häufig auf gängigen Immobilienportalen, aber auch in den Kleinanzeigenmärkten online sowie in regionalen Zeitungsausgaben günstige Immobilien von privat. Diese werden meist nicht für 1 Euro angeboten, aber deutlich unter 50.000 Euro. Der Grund für den niedrigen Preis ist, dass auch diese Objekte in der Regel in einem sehr heruntergekommenen und sanierungsbedürftigen Zustand sind.

Die Pflicht zur Sanierung

Der kostengünstige Erwerb eines 1-Euro-Hauses bedeutet auch eine ernstzunehmende Verpflichtung. Mit dem Kaufvertrag unterschreiben Sie die Pflicht zur Sanierung, mit der Sie einen wertvollen Beitrag zum Erhalt von Wohn- und Lebensraum sowie von traditionellen dörflichen Strukturen leisten. Diese Pflicht umfasst in der Regel:

Die Vorstellung eines Sanierungs- und Nutzungsplans. Dieser muss häufig bereits bei der Antragstellung zum Kauf vorgelegt werden, hin und wieder kann die Planung bis zu sechs Monate ab Kaufdatum nachgereicht werden.
Meist wird mit Abschluss des Kaufvertrags die Zahlung einer Kaution verlangt. Kommen Sie Ihrer Sanierungspflicht innerhalb eines definierten Zeitraums nicht nach, darf die Gemeinde die Kaution eingehalten. Üblich sind Kautionshöhen von 5.000 bis 10.000 Euro, der Zeitraum für die Sanierung ist meist auf fünf Jahre ab Kaufdatum begrenzt.

Wie hoch sind die Nebenkosten beim 1-Euro-Haus?

Die klassischen Kaufnebenkosten – Notar-, Grundbuchkosten und Grunderwerbssteuer – sind beim Kauf eines 1-Euro-Hauses sehr niedrig, in der Regel fällt ein dreistelliger Betrag von etwa 200 bis 500 Euro an. Es kommen allerdings weitere hohe Kosten für die Instandsetzung auf Sie zu. Diese hängen von Größe und Zustand der Immobilie ab, sowie von Ihren individuellen Wünschen. Rechnen Sie mit Kosten im sechsstelligen Bereich und ziehen Sie für eine exakte, realistische Kalkulation ein Sachverständigen- oder Planungsbüro hinzu.

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1-Euro-Haus: Vor- und Nachteile

Vorteile

Kostengünstiger Immobilienerwerb: Dank des minimalen Kaufpreises liegen die Gesamtkosten auch bei hohen Sanierungskosten in der Regel immer noch unter den marktüblichen Preisen.
Einzigartige Chance: Das 1-Euro-Haus bietet Menschen, die sich zu marktüblichen Konditionen kein Haus leisten können, die Chance auf ein Eigenheim. Dies gilt insbesondere für handwerklich begabte, die einen Teil der Sanierungsarbeiten selbst leisten können.
Wertvoller Beitrag für die Gesellschaft: Durch den Erhalt alter Gemeinden werden ländliche Regionen wiederbelebt, wovon die Gemeinschaft, die Infrastruktur und die örtliche Wirtschaft profitiert.
Investitionsmöglichkeit: Da die Gesamtkosten für ein 1-Euro-Haus inklusive Sanierung häufig niedriger sind als der anschließende Wert, kann ein späterer Verkauf einen finanziellen Gewinn bedeuten.
Internationale Möglichkeiten: Der Erwerb eines 1-Euro-Hauses ist in der Regel nicht nur für einheimische, sondern auch für internationale Käuferinnen und Käufer möglich. So ergeben sich attraktive Optionen für Auswander-Interessierte.

Nachteile

Hohe Folgekosten: Der symbolische Kaufpreis ist in erster Linie eine Verpflichtung zu Sanierungsmaßnahmen, die mit deutlich höheren und zum Teil schwer einschätzbaren Kosten verbunden sind.
Strenge Auflagen und Fristen: Die notwendigen Sanierungsmaßnahmen unterliegen meist zahlreichen Vorgaben zur Durchführung, zur Einhaltung örtlicher Baubestimmungen sowie auch zur Umsetzung innerhalb definierter Fristen.
Strukturschwache Lage: 1-Euro-Häuser liegen in der Regel in Gebieten mit wenig Infrastruktur und einer schwachen Wirtschaft. Dies birgt Chancen – ist aber auch mit Herausforderungen und Risiken verbunden.
Nutzungsvorgaben und Einschränkungen: Das Angebot von 1-Euro-Häusern dient dazu, Gemeinen wiederzubeleben. Die Nutzung der Immobilien ist deshalb häufig vorgegeben, Verkauf und Vermietung oft eingeschränkt.

So finanzieren Sie ein 1-Euro-Haus

Die Finanzierung dient beim 1-Euro-Haus dazu, die Kosten der Sanierung und Modernisierung zu decken. Dabei ist der Standort des Objekts entscheidend: für ein 1-Euro-Haus in Deutschland gelten andere Bedingungen als für eine Immobilie im Ausland.

Kann ich beim 1-Euro-Haus staatliche Förderungen nutzen?

Staatliche Förderprogramme stehen nur im Förderland zur Verfügung. Für Ihr Sanierungsvorhaben in Deutschland können Sie also beispielsweise KfW-Förderungen nutzen – im Ausland haben Sie darauf keinen Anspruch. Allerdings bestehen in den meisten europäischen Ländern ebenfalls Förderprogramme.

1-Euro-Haus in Deutschland

Planung und Kalkulation von Sanierungsmaßnahmen.

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Da Darlehensgeber die Instandsetzung von 1-Euro-Häusern als sehr risikoreich einstufen, ist ein ausreichender Eigenkapitalanteil unerlässlich. Für den zu finanzierenden Restbetrag kommen infrage:

Baufinanzierung: Mit einem Modernisierungskredit finanzieren Sie Sanierungsvorhaben zu günstigen Konditionen. Das Darlehen können Sie mit Fördermitteln kombinieren.
Fördermittel: Förderprogramme sind an Voraussetzungen – wie beispielweise das Erreichen einer bestimmten Energieeffizienzklasse – gebunden. Im Gegenzug erhalten Sie zinsverbilligte Kredite zu Top-Konditionen und Zuschüsse, die nicht zurückgezahlt werden müssen.
Ratenkredit: Ein Ratenkredit eignet sich für Beträge bis 75.000 Euro. Vorteil des Ratenkredits ist, dass keine Besicherung über eine Grundschuld erforderlich ist. Nachteilig sind die höheren Zinsen im Vergleich zur Baufinanzierung.

Tipp

Nutzen Sie bei Interesse Plattformen und Foren, um sich mit Menschen auszutauschen, die bereits ein 1-Euro-Haus gekauft und saniert haben. So bekommen Sie eine realistische Vorstellung von allen Vor- und Nachteilen, die Sie erwarten.

1-Euro-Haus im Ausland

Um die Sanierung eines 1-Euro-Hauses im Ausland zu finanzieren, müssen Sie einige Regelungen beachten:

Baufinanzierung: Diese kann für ein Objekt im Ausland nur genutzt werden, wenn eine Sicherheit vorliegt – in der Regel eine abbezahlte Immobilie in Deutschland für den Grundbucheintrag.
Fördermittel: Deutsche Förderungen können nicht für eine Immobilie im Ausland genutzt werden. Sie haben aber möglicherweise Anspruch auf Förderungen am Standort der Immobilie – wie beispielsweise den Superbonus oder den Renovierungsbonus in Italien.
Ratenkredit: Einen Ratenkredit können Sie auch für Auslandsvorhaben nutzen, solange Sie ein Konto in Deutschland behalten. Von diesem Konto werden die monatlichen Raten abgebucht.

Fazit

1-Euro-Häuser bieten eine einzigartige Chance, günstig eine eigene Immobilie zu erwerben und damit auch noch einen wertvollen Beitrag für die Gesellschaft zu leisten. Solch ein Projekt erfordert jedoch sorgfältige Planung und eine professionelle, realistische finanzielle Kalkulation. Außerdem die Bereitschaft, über Monate hinweg viel Zeit in die Organisation und Begleitung umfassender Sanierungsmaßnahmen zu investieren.

Beratung

Wenn es um die Finanzierung Ihres Vorhabens geht, kommen Sie direkt auf uns zu. Wir beraten Sie zu Ihren Optionen, finden die optimale Lösung für Sie und begleiten Sie Schritt für Schritt – vom Kauf bis zum Einzug ins eigene Zuhause.

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