INTERHYP-ZINSBERICHT VOM 2. MÄRZ 2017

Baufinanzierungen: Immobilienkäufer profitieren weiter von günstigen Zinsen

(München, 2. März 2017) Im noch jungen Jahr 2017 überwiegt bisher der Optimismus. Der Ifo-Geschäftsklimaindex, der die Stimmung in der Wirtschaft widerspiegelt, kletterte im Februar von 109,9 auf 111,0 Punkte. Die Inflation, ein wichtiger Gradmesser für Nachfrage und Konsumlaune, hat in den USA, Deutschland und vielen anderen Eurostaaten bereits im Januar ebenso merklich zugelegt. Konkret erhöhten sich die Verbraucherpreise im Januar in den 19 Staaten der Währungsunion um 1,8 Prozent, verglichen mit dem gleichen Monat des Vorjahres. In der gesamten EU betrug der Anstieg 1,7 Prozent. Im Februar setzte sich der Preisauftrieb in Deutschland fort. Laut Statistischem Bundesamt verteuerten sich Waren und Dienstleistungen deutlich um 2,2 Prozent. Der Internationale Währungsfonds (IWF) rechnet im weltweiten Durchschnitt für dieses Jahr mit einer Teuerungsrate von 3,3 Prozent – nach 2,9 Prozent in 2016 und 2,8 Prozent in 2015. Das Geld, das die Zentralbanken in die Märkte pumpen, wäre damit ein Konjunkturkatalysator – was sich die Zentralbanken seit Jahren erhoffen. Während die amerikanische Notenbank Fed angesichts positiver Wirtschaftssignale die Leitzinsen bereits erhöht und weitere Leitzinsanhebungen angekündigt hat, halten die europäischen Währungshüter rund um Mario Draghi an der bisherigen Geldpolitik fest.

Die Europäische Zentralbank (EZB) hat im Februar bei den Staatsanleihen-Käufen sogar die Geschwindigkeit erhöht. Erst ab April soll das monatliche Volumen von 80 auf 60 Milliarden Euro sinken. Die Frage, die sich alle Marktteilnehmer stellen: Wie reagieren die Märkte langfristig, wenn die ultralockere Geldpolitik endet? Das ist nicht nur für die Aktienmärkte interessant, sondern natürlich insbesondere für die Immobilienmärkte, die von der hohen Liquidität profitiert haben.

Wie aus dem Interhyp-Bauzins-Trendbarometer hervorgeht, müssen sich Immobilienkäufer in Deutschland jedoch nicht zu sehr vor steigenden Zinsen fürchten. Laut der monatlichen Befragung, die Interhyp unter Zinsexperten durchführt, wird sich gerade kurzfristig wenig an der derzeitigen Finanzierungssituation ändern. Der Experte der Postbank bewertet die kurzfristige Zinsentwicklung entsprechend gelassen: "Der Aufwärtstrend der Renditen am deutschen Kapitalmarkt ist zuletzt zum Halten gekommen. Der mit der US-Wahl im vergangenen November eingesetzte Konjunkturoptimismus sowie der kräftige Anstieg der Inflation dürften mittlerweile weitestgehend eingepreist sein, so dass nunmehr das Warten auf neue Impulse im Vordergrund steht. Dabei könnte die Unsicherheit hinsichtlich der politischen Ereignisse in den kommenden Wochen und Monaten – Brexit-Antrag, Parlamentswahlen in verschiedenen EU-Ländern, Politik der neuen US-Regierung – zunächst dafür sorgen, dass das Zinsniveau kurzfristig nicht weiter steigt." Ähnlich beurteilt der Chefvolkswirt der ING-DiBa die Lage: "Der Markt sucht momentan nach Orientierung und wird diese erst nach dem nächsten Fed-Treffen im März finden. Bis dahin werden die Wahlen in den Niederlanden und vor allem in Frankreich den "Sicherer Hafen"-Charakter deutscher Staatsanleihen weiter unterstreichen." Eine Einschätzung, der sich der Beobachter der PSD Bank RheinNeckarSaar anschließt: "Kurzfristig rechnen wir mit keinen Änderungen des geldpolitischen Kurses der EZB und gehen davon aus, dass sich deshalb die Zinsen zunächst seitwärts entwickeln werden." Kurz und prägnant beurteilt ebenfalls der Experte der Allianz die Situation: "Die ökonomischen Daten sind stabil, kurzfristig ist keine Zinsanpassung zu erwarten."

Der Experte der HypoVereinsbank führt die politischen und wirtschaftlichen Unsicherheiten an: "Die kommenden Wochen werden insbesondere an den europäischen Börsen geprägt sein von erhöhter Unsicherheit. Diese resultiert aus einer Vielzahl politischer Unwägbarkeiten. In den Niederlanden wird Mitte März ein neues Parlament gewählt, in Frankreich stehen Ende April beziehungsweise Anfang Mai Präsidentschaftswahlen an, Deutschland befindet sich bereits mitten im Wahlkampf, und in Italien wird intensiv über die Möglichkeit vorgezogener Parlamentswahlen noch in diesem Jahr diskutiert. Wahlumfragen haben derzeit einen stärkeren Einfluss auf das Kursgeschehen als die Veröffentlichung (in der Regel sehr erfreulicher) Konjunkturdaten. Viele Anleger würden es bevorzugen, wenn nach den Wahlen die jeweilige Regierungsverantwortung nahe der politischen Mitte einzuordnen wäre. Die gute Konjunkturlage verhindert derweil, dass die politische Unsicherheit an den Finanzmärkten zu größeren Kursverlusten wie Renditerückgängen bei Bundesanleihen führt. Andererseits verhindert das hohe Maß politischer Unsicherheit, dass sich die gute Konjunkturentwicklung in stärker steigenden Kursen respektive stärker steigenden Renditen für Bundesanleihen niederschlägt".

Ähnlich argumentiert der Experte der MünchenerHyp. Die Zinsmärkte seien weiterhin von hoher Unsicherheit geprägt. Jüngste Aussagen der Fed-Chefin Yellen vor dem US-Senat würden eine etwas aggressivere Politik andeuten, während die EZB-Vertreter weiterhin ihre Bereitschaft zur Konjunkturstützung in Europa bekunden. Summa summarum kommt er zum Schluss, dass "die Unwägbarkeiten seitens der Politik kurzfristig für höhere Zinsschwankungen sorgen."

INTERHYP-BAUZINS-TRENDBAROMETER

Das Interhyp-Bauzins-Trendbarometer beruht auf den Aussagen des Expertenpanels*.

Die Mehrheit der Marktbeobachter prognostiziert langfristig steigende Konditionen. "In unserem Basisszenario wird die gute Konjunkturlage anhalten und dann zu einem stärkeren kursbestimmenden Faktor werden. Das Renditeniveau dürfte zum Jahresende hin entsprechend moderat ansteigen", erklärt der Experte der HypoVereinsbank. Auch nach Meinung des Postbank-Experten sollten sich aktuelle Risiken "im Jahresverlauf sukzessive auflösen, so dass im Zuge der konjunkturellen Erholung im Euroraum dann die Erwartungen hinsichtlich eines langsamen Ausstiegs der EZB aus der ultraexpansiven Geldpolitik in den Vordergrund treten dürften. Wir erwarten vor diesem Hintergrund auf Sicht von zwölf Monaten einen Anstieg der zehnjährigen Bundrendite auf 0,60 Prozent, infolgedessen auch die Zinsen für Hypothekendarlehen entsprechend anziehen dürften." Der Experte der MünchenerHyp erwartet ebenso steigende Renditen.

Der Experte der PSD Bank RheinNeckarSaar hält einen moderaten Zinsanstieg im Jahresverlauf ebenso für möglich – "sofern die EZB tatsächlich eine weitere Reduzierung der Anleihekäufe in Erwägung zieht." Langfristig von steigenden Zinsen geht auch der Experte der Sparkasse Lübeck aus. "Aufgrund verbesserter wirtschaftlicher Rahmendaten in einer Vielzahl von Euroländern und durch das Abklingen der deflationären Entwicklungen erwarten wir moderat steigende langfristige Zinsen", argumentiert er. Auch nach Meinung des Experten der Allianz "sollte eine stabile Konjunktur zu steigenden Zinsen führen." Etwas anders beurteilt der Marktbeobachter der Commerzbank die Auswirkungen von Wirtschaftsaufschwung und Teuerung auf die Zinsen. "Zwar zieht die Euroraum Konjunktur wieder an und auch die Inflationsraten nähern sich wieder dem EZB Ziel. Allerdings wird das Angebot/Nachfrage-Ungleichgewicht bei Bundesanleihen aufgrund der anhaltenden Anleihenkäufe immer extremer, und die politischen Risiken bewirken anhaltende Nachfrage nach sicheren Häfen. Daher dürften sich die Zinsen vorerst seitwärts bewegen", heißt es.

Dass sich Baugeld verteuern kann, haben Immobilienkäufer in den vergangenen Monaten gespürt. Allerdings lässt sich ebenso feststellen, dass die Konditionen insgesamt auf sehr niedrigem Niveau bleiben. Ausschlaggebend für die weitere Zinsentwicklung bleibt neben der Notenbankpolitik die Frage, wie sich kreditausgebende Institute refinanzieren können. Solange die Renditen deutscher Bundesanleihen gefragt sind, sind diese billig. Damit bleibt auch Baugeld günstig. Im Jahresverlauf überwiegt aktuell die Wahrscheinlichkeit von steigenden Zinsen.

Was die jüngste Entwicklung konkret bedeutet, zeigt das nachfolgende Finanzierungsbeispiel: Die Zehnjahreskonditionen liegen aktuell vielfach bei: 1,43% gebundener Sollzinssatz / 1,44% effektiver Jahreszins**. Für eine Monatsrate von 1.000 Euro lässt sich mit dem genannten Zinssatz ein Netto-Darlehensbetrag von knapp 350.000 Euro aufnehmen**. Diese Darlehenshöhe gilt bei einer anfänglichen Tilgung von zwei Prozent. Bei drei Prozent Anfangstilgung läge die mit 1.000 Euro zu finanzierende Darlehenshöhe bei knapp 271.000 Euro.

Mit Zinsen um 1,5 Prozent für zehnjährige Darlehen bietet sich für Kreditnehmer im März ein sehr niedriges Zinsniveau. Doch auch niedrige Zinsen können bei einer Baufinanzierung teuer zu stehen kommen, wenn das Darlehen nicht zum Objekt und zum Kreditnehmer passt. Wir raten unverändert zu einer soliden und vernünftigen Finanzierungsstrategie. Abgesehen von individuellen Einzelfällen ist eine solche Strategie eher von einer hohen Anfangstilgung von mindestens drei Prozent geprägt. Mehrheitlich ist auch eine Zinsbindung von mindestens zehn Jahren sinnvoll, womit sich das aktuelle Zinstief langfristig fixieren lässt. Wir empfehlen, gemeinsam mit dem Finanzierungsberater verschiedene Tilgungsszenarien durchzuspielen. Die Möglichkeit, spezielle Kreditarten, wie etwa Volltilger-Kredite in Anspruch zu nehmen, hilft dabei, sich der finanziellen Tragweite und Verantwortung einer Baufinanzierung bewusst zu werden und die Mechanismen eines Annuitätendarlehens im Zinstief bestmöglich zu nutzen.

* Interhyp-Bauzins-Trendbarometer: Für diese Ausgabe haben uns Experten der Allianz, der Commerzbank, der ING-DiBa, der HypoVereinsbank, der MünchenerHyp, der Postbank, der PSD Bank Rhein-Ruhr, der PSD Bank RheinNeckarSaar, der Sparkasse Hannover und der Sparkasse zu Lübeck ihre Einschätzung zur kurz- sowie mittel- und langfristigen Zinsentwicklung gegeben. Das Interhyp-Bauzins-Trendbarometer sagt aus, wieviel Prozent der Experten jeweils die Antwort "fallend", "steigend" oder "gleichbleibend" angegeben haben.

** Repräsentatives Beispiel: Bei 2/3 der durch die Vermittlung der Interhyp AG, Marcel-Breuer-Str. 18 in 80807 München, zustande kommenden Verträge, erhalten Interhyp-Kunden einen festen Sollzins von 1,39% p.a. und einen effektiven Jahreszins von 1,40% p.a., unter Berücksichtigung folgender Annahmen: Nettodarlehensbetrag 200.000 Euro (Kaufpreis der Immobilie 250.000 Euro), Tilgung 3% p.a., Laufzeit des Verbraucherdarlehensvertrages 27 Jahre und 6 Monate, 10 Jahre Sollzinsbindung, pro Jahr 12 Ratenzahlungen in der Höhe von 732 Euro. Weitere etwaige Gebühren (z.B. Teilauszahlungszuschläge, Auslagen (z.B. Grundbuchkosten)) und sonstige Kosten können anfallen. Sofern der Darlehensnehmer diese im Zusammenhang mit dem Vertrag zu tragen hat, kann sich der effektive Jahreszins erhöhen. Der zu zahlende Gesamtbetrag während der Sollzinsbindung beläuft sich auf 89.000 Euro. Die Restschuld am Ende der Zinsbindung beträgt 135.670 Euro. Weitere Voraussetzungen: Einwandfreie Einkommens- und Vermögenssituation, erstrangige Besicherung über ein Grundpfandrecht, Auszahlung in einer Summe. Die Konditionen können auch regional sowie von weiteren Faktoren abhängig sein.