Mietvertrag erstellen – alle Optionen und die besten Tipps
Wenn Sie vermieten, haben Sie ein besonderes Privileg: Sie haben das Vorrecht, den Mietvertrag zu erstellen und der Mieterin oder dem Mieter vorzulegen. Durch die aktuell angespannte Lage auf dem Mietmarkt werden die Wenigsten auf großen Änderungen bestehen – sie wollen das angehende Mietverhältnis nicht belasten und riskieren. Nutzen Sie also die Möglichkeit, einen Vertrag in Ihrem Sinne zu verfassen. Welche Möglichkeiten es gibt und worauf Sie achten sollten, erfahren Sie hier.
von Marcel Bolleßen in München, aktualisiert am 22.10.2024
Der Mietvertrag regelt Ihr Rechtsverhältnis mit den Mieterinnen und Mietern und bildet somit die Grundlage bei strittigen Fragen. Er ist ein Vertrag im Sinne des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB), die entsprechenden Inhalte sind aufgelistet in § 535ff. Dabei ergeben sich für Sie unterschiedliche Möglichkeiten, den Mietvertrag zu erstellen und vorzulegen.
Mietvertrag erstellen – welche Optionen habe ich?
Grundsätzlich sind Sie relativ frei in der Erstellung des Mietvertrages. Es gibt nahezu keine formalen, dafür aber inhaltliche Vorgaben. Selbst ein mündlicher Mietvertrag ist möglich, wenn er unter Zeuginnen und Zeugen abgeschlossen wurde und am besten schon „gelebt“ wird. In diesem Fall gelten vor allem die gesetzlichen Regelungen zu Themen wie Kündigung, Mieterhöhung, Schönheitsreparaturen etc.
Mietvertrag selbst erstellen
Die einfachste Form ist es, den Mietvertrag selbst zu verfassen. Dies ist mittels Computer oder sogar handschriftlich möglich. Da bestimmte Angaben in den Vertrag hineingeschrieben werden müssen, ist es ratsam, sich vorab gut zu informieren und sich mit den Inhalten vertraut zu machen. Denn die einzelnen Inhalte zu verstehen, ist wesentlich für die entsprechende Erstellung des Vertrages. Obwohl das deutsche Mietrecht vieles vorgibt und regelt, gibt es einige Punkte, die Sie als Vermieterin oder Vermieter zu Ihrem Vorteil formulieren und festlegen können. Welche Punkte dies sind und wie Sie sie im Rahmen des Mietrechts für sich nutzen, erfahren Sie in dem Artikel Vermieterfreundlicher Mietvertrag.
Mietvertrag professionell erstellen lassen
Da der Mietvertrag meist die Basis eines jahrelangen Rechtsverhältnisses ist, und Sie die Möglichkeit haben, ihn vorzulegen, ist es durchaus sinnvoll, ihn perfekt zu verfassen. Hinzu kommt, dass Sie eventuell gewisse Sonderregelungen oder individuelle Vereinbarungen möchten, was zum Beispiel die Nutzung angeht. Oder vereinbarte Ein- und Umbauten, Untervermiet-Möglichkeiten, die Sie mit der Mieterin oder dem Mieter speziell vereinbaren. In all diesen Fällen ergibt es durchaus Sinn, den Mietvertrag individualisiert von einem Profi formulieren zu lassen – am besten durch eine Rechtsberatung für Mietrecht. Diese kann all Ihre Frage beantworten und Ihre Vorstellungen rechtskonform verfassen. Damit sind Sie normalerweise auf der sicheren Seite. Wie hoch die Kosten dafür sind? Dies lässt sich pauschal nur schwer sagen – es hängt viel von der Anzahl der notwendigen Sonderregelungen ab. Rechnen Sie für ein Erstgespräch mit Abstimmung mit circa 240 Euro.
Die Kosten eines individuellen Mietvertrages können Sie dann mit der Anwältin oder dem Anwalt verhandeln. Dies kann als Pauschalhonorar geschehen oder als Zeithonorar – hier stellt die Rechtsberatung den Zeitaufwand in Rechnung. In beiden Fällen sollten Sie sich erkundigen, ob die Kosten der Erstberatung angerechnet werden können.
Gut zu wissen
Beim Mietvertrag gilt: Formulierungen, die nicht rechtlich einwandfrei formuliert sind, sind nichtig. Perfekte Beratung ist daher umso sinnvoller.
Sie können einen Mietvertrag auch von erfahrenen Immobilienmaklerinnen und -maklern verfassen lassen. Eine Rechtsgarantie gibt es hier allerdings nicht.
Mietvertrag online erstellen
Die wohl am weitesten verbreitete Lösung, um einen belastbaren Mietvertrag zu erstellen, bieten entsprechende Online-Portale und Foren. Hier können Sie schon fertig formulierte und meist rechtskonforme Formulare herunterladen. Oftmals gibt es auch kleine Erklärungen zu den einzelnen Punkten. Größtenteils sind die Vorlagen auf dem neuesten Stand der Rechtsprechung und mitunter kostenfrei oder sehr günstig. Man ist hier also auf der sicheren Seite. Individuelle Klauseln, die einer Rechtsprüfung Stand halten, lassen sich damit aber nur schwer verfassen.
Online-Mietvertragsvorlagen finden Sie hier
Notwendige Inhalte des Mietvertrags
- Name, Adresse der Vertragspartner (Vermietung, Miete)
- Adresse der Mietsache
- Wohnungsgröße in Quadratmetern
- Umfang des Mietobjekts (Zimmeranzahl, Keller, Garage, Speicher etc.)
- Nutzung der Mietimmobilie (privat, gewerblich)
- Mietkosten pro Monat (Kaltnettomiete)
- Nebenkostenvorauszahlung monatlich
- Mietbeginn
- Mietkaution
- Hausordnung
- Übergabeprotokoll
Welche Mietvertragsarten gibt es?
Da es unterschiedliche Mietverhältnisse gibt, bestehen auch unterschiedliche Arten des Mietvertrags. Die wichtigsten Varianten in Kürze:
- Unbefristeter Mietvertrag: Die meisten Mietverträge sind unbefristete Mietverträge. Die Kündigungsfrist für Mieterinnen und Mieter beträgt mindestens drei Monate, für Vermietende ist eine Kündigung nur unter gesetzlich vorgeschriebene Bedingungen möglich, wie zum Beispiel Eigenbedarf, Mietausfall und so weiter. Die Möglichkeit der Mieterhöhung ist ebenfalls gesetzlich geregelt.
- Befristeter Mietvertrag: Hier wird das Ende des Mietverhältnisses schon zu Beginn festgelegt. Dazu muss der Befristungsgrund konkret begründet werden, zum Beispiel Eigenbedarf, Nutzung als Werkswohnung oder Sanierung beziehungsweise Abriss.
- Indexmietvertrag: Im Indexmietvertrag wird die Mietzinserhöhung an die allgemeine Teuerungsrate gekoppelt. Heißt: Steigt die Teuerungsrate, steigt die Kaltmiete entsprechend. Anpassungen sind maximal alle 12 Monate möglich.
- Staffelmietvertrag: In einem Staffelmietvertrag wird die Erhöhung der Kaltmiete schon zu Beginn festgelegt. Der der Zeitpunkt und der Betrag sind ebenfalls bereits vereinbart. Dabei muss das geltende Recht (Mietpreisdeckel) beachten werden. So darf der erhöhte Mietzins maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
- Untermietvertrag: Der Untermietvertrag ist dem Hauptmietvertrag rechtlich gleichgestellt. Er wird zwischen Mieterinnen und Mietern und Untermietenden abgeschlossen. Untermietverträge müssen mit der Hauptvermieterin oder dem Hauptvermieter abgestimmt und am besten vorgelegt werden. Untermietverträge kommen oft in WGs oder für zeitliche Begrenzung zur Anwendung.
- Zwischenmietvertrag: Der Zwischenmietvertrag regelt die Mietdauer für eine Zwischennutzung. Er ist ein Untermietvertrag mit zeitlicher Befristung und besteht zwischen Hauptmieterinnen und -mietern und der Person, an die untervermietet wird.
- Mündlicher Mietvertrag: Ein Mietvertrag kann auch durch Handschlag oder mittels mündlicher Vereinbarung zustande kommen und durch schlüssiges Handeln rechtswirksam werden. Ein mündlicher Mietvertrag beinhaltet für beide Seiten jedoch eine relativ große Rechtsunsicherheit und ist daher nicht ratsam.
Wichtiger Hinweis
Alle rechtlichen Angaben sind ohne Gewähr. Dieser Artikel ist daher auch keine Rechtsberatung. Rechtsverbindliche Beratungen bieten Anwältinnen und Anwälte oder Immobilienbesitzer-Verbände.
FAQ – Die wichtigsten Fragen und Antworten rund um die Erstellung des Mietvertrags
Kann ich den Mietvertrag nachträglich anpassen?
Der Mietvertrag ist eine rechtsgültige Vereinbarung, die von beiden Seiten unterschrieben ist. Veränderungen sind nur in beiderseitigem Einverständnis möglich. Sie können den Mietvertrag also nicht einseitig nachträglich ändern. Mieterhöhungen sind im gesetzlichen Rahmen möglich und können als Zusatz zum Mietvertrag vereinbart werden.
Kann ich den Mietvertrag nachträglich anpassen?
Was kann ich tun, wenn die Mieterin oder der Mieter kurz vor Einzug abspringt?
Ist der Mietvertrag von der Mieterin oder vom Mieter schon unterschrieben, können Sie auf die Einhaltung pochen. Es gibt kein Rücktrittsrecht. Das heißt, wer mietet, muss den Mietvertrag „antreten“und kann dann von seiner Seite aus kündigen – mit einer Frist von drei Monaten. Diese ersten drei Monate muss er also bezahlen, ebenso wie die Kaution. Eine Sonderkündigung gibt es nur bei arglistiger Täuschung (bewusst falsche Angaben im Mietvertrag) oder unzumutbarem Wohnungszustand (feucht, defekte Heizung, Baumängel und so weiter).
Was kann ich tun, wenn die Mieterin oder der Mieter kurz vor Einzug abspringt?
Wie gut sind Mietvertragsvorlagen?
Im Prinzip sind Vorlagen aus dem Internet von entsprechenden Portalen oder kompetenten Maklerinnen und Maklern ziemlich gut. Meist sind sie aktualisiert und entsprechen der Rechtsprechung. Die Möglichkeit für individuelle Vereinbarungen bieten nur wenige – diese können auch als Zusatz zum Vertrag vereinbart werden. Wer es absolut wasserdicht möchte und spezielle Vereinbarungen trifft, sollte eine Anwältin oder einen Anwalt zurate ziehen.
Wie gut sind Mietvertragsvorlagen?
Welche Klauseln im Mietvertrag sind ungültig?
Es gibt eine Reihe von Klauseln, die nach heutiger Rechtsprechung unwirksam sind. Dazu zählt das Renovieren bei Auszug – besenrein reicht. Ebenfalls sind das pauschale Verbot von Haustieren, die Übernahme von Kleinreparaturen, die über 100 Euro liegen, der Ausschluss einer Mietminderung, zu lange Kündigungsfristen für Mieterinnen und Mieter oder Kaution-Vereinbarungen, die drei Monatsmieten übersteigen, ungültig. Grundsätzlich gilt: Sind Vereinbarungen nicht gesetzeskonform oder nicht eindeutig formuliert, sind sie unwirksam.
Welche Klauseln im Mietvertrag sind ungültig?
Verliert ein Mietvertrag irgendwann seine Gültigkeit?
Ein Mietvertrag ist ein Rechtsgeschäft nach BGB und verliert seine Gültigkeit erst durch die ordnungsbedingte Beendigung. Das kann eine Kündigung sein oder der bei Abschluss schon vereinbarte Ablauftermin des Vertrages, also eine Befristung. Mietverträge laufen nicht automatisch aus.
Verliert ein Mietvertrag irgendwann seine Gültigkeit?
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