Was gilt als Modernisierung – und was nicht?

Von einer Modernisierung spricht man bei Maßnahmen, die Ihre Immobilie auf einen verbesserten, neueren technischen Stand bringen. Diese erhöhen in der Regel den Wert Ihrer Immobilie.

Bewohnen Sie Ihre Immobilie nicht selbst, spielt die exakte Definition von Modernisierungsmaßnahmen eine wichtige Rolle, da Sie die Kosten dafür in Form einer Mieterhöhung zum Teil an die Mieterseite weitergeben dürfen. Die Regelung dazu findet sich in § 555b BGB.

Modernisierungsmaßnahmen sind also bauliche Veränderungen, die den Verbrauch von Wasser oder Energie nachhaltig reduzieren, die das allgemeine Wohnverhältnis auf Dauer verbessern und die den Gebrauchswert einer Immobilie dauerhaft erhöhen. Bei der Modernisierung Ihrer selbstgenutzten Immobilie können Sie selbstverständlich frei entscheiden, ob Sie Standardmaterialien oder sehr gehobene Baustoffe und teure Designelemente verwenden. Bei Ihrer Immobilie als Kapitalanlage ist es allerdings empfehlenswert, beim gängigen Standard zu bleiben: Überhöhte Mehrkosten für extravagante Details – sogenannte „Luxusmodernisierung“ – können von der Mieterseite angefochten werden.

Maßnahmen, die Ihr Zuhause auf Vordermann bringen, sind nicht immer eine Modernisierung. Sie können auch der Sanierung, der Renovierung oder der Instandhaltung zugerechnet werden. Die Unterschiede sind dabei nicht trennscharf. Und umfangreiche Vorhaben sind häufig ein Mix – beispielsweise, wenn ein altes Badezimmer ein Update bekommt. Hier können Schimmel und Wasserschäden an den Wänden beseitigt werden, diese Arbeiten sind Sanierungsmaßnahmen. Der Einbau moderner Heiz- und Sanitärelemente fällt unter Modernisierung. Und der neue Anstrich mit wasserabweisender Wandfarbe gilt als Renovierung.

Modernisierungsmaßnahmen sind mit Kosten und Aufwänden verbunden. Im Gegenzug erhöhen Sie damit den Wert und die Zukunftsfähigkeit Ihrer Immobilie. Mit einer durchdachten Planung und kompetenten Umsetzung erreichen Sie die Ziele Ihrer Modernisierung wie zum Beispiel deutlich weniger CO2-Emissionen und dauerhaft reduzierte Energiekosten.

Um die Modernisierung Ihrer Immobilie zu planen, verschaffen Sie sich im ersten Schritt einen Überblick. Unsere Checkliste unterstützt Sie dabei, Modernisierungspotenzial zu identifizieren und die Maßnahmen nach Dringlichkeit zu priorisieren. Wichtige Ansatzpunkte sind dabei:

Zudem gibt die Checkliste Einblick in die Beantragung möglicher Fördermittel sowie eine erste Einschätzung der anfallenden Kosten.

Anstehende Modernisierungsmaßnahmen lassen sich gut am Alter der gesamten Immobilie oder einzelner Gebäudeteile ablesen. Beispiele für die ungefähre Lebensdauer sind:

Energieeffizienz-Expertinnen und -Experten analysieren, welche Maßnahmen an Ihrer Immobilie nötig sind, um eine optimale Energieeffizienz zu erreichen. Sie beraten Sie zur Umsetzung und erstellen bei mehreren Maßnahmen einen individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP).

Die Energieeffizienz von Gebäuden spielt insbesondere bei älteren Immobilien eine wichtige Rolle: 66 % aller Häuser, die vor 1979 gebaut wurden, weisen die schlechtesten Energieklassen F, G oder H auf. Durch verschiedene Modernisierungsmaßnahmen wie Dämmung und Heizungstausch lässt sich hier der Energiebedarf deutlich senken.

Konkrete Anforderungen dazu definiert das Gebäudeenergiegesetz (GEG): Erwerben Sie eine Bestandsimmobilie mit Baujahr vor 2002, müssen Sie diese innerhalb von zwei Jahren energetisch sanieren, wenn geltende Standards nicht erfüllt sind. Dazu zählen:

Haben Sie vor, Ihre Immobilie zu verkaufen oder zu vermieten, benötigen Sie einen Energieausweis. Dieser gibt Auskunft über die Effizienzklasse des Gebäudes. Mit einer guten Effizienzklasse lässt sich in der Regel ein höherer Verkaufspreis erzielen oder dauerhaft mehr Miete einnehmen. Rechnen Sie deshalb durch, ob es sich lohnt, vor Verkauf bzw. Vermietung in eine Modernisierung zu investieren.

Nutzen Sie Ihre Immobilie nicht selbst, sondern als vermietete Kapitalanlage, können Sie einen Teil der Modernisierungskosten auf die Mieterseite umlegen und die Miete entsprechend erhöhen. Beachten Sie dabei:

Barrierefreies Wohnen verbinden viele Menschen ausschließlich mit dem Alter. Doch es gibt gute Gründe, sich schon früher damit auseinander zu setzen: nach einem Unfall oder einer Erkrankung kann Barrierefreiheit notwendig sein, ebenso wenn beispielsweise ein pflegebedürftiger Elternteil vorübergehend einzieht. Im Zuge der Modernisierungsplanung können Sie Maßnahmen für barrierefreies Wohnen direkt mitdenken. Diese werden mit den KfW-Programmen 159 und 455-B gefördert.

Zahlreiche Modernisierungsmaßnahmen werden im Rahmen von Förderprogrammen mit Zuschüssen oder zinsverbilligten Krediten unterstützt. Hier finden Sie weitere Informationen zu:

Zudem können Modernisierungskosten steuerlich abgesetzt werden. Dabei müssen Sie sich in der Regel entscheiden, ob Sie den Steuervorteil oder eine staatliche Förderung in Anspruch nehmen. Weitere Informationen zur steuerlichen Absetzbarkeit von Modernisierungskosten finden Sie hier.

Die Kosten einer Modernisierung variieren stark, da Sie von Ihrer Immobilie abhängen, vom Umfang der geplanten Modernisierung und von der Wahl der Baustoffe, Materialien und technischen Ausstattung. Damit Sie alle Aufwände von Anfang an realistisch einschätzen können, empfehlen wir die enge Zusammenarbeit mit Fachleuten. Dazu zählen Energieexpertinnen und -experten, die notwendige Maßnahmen definieren und Sie zur Umsetzung beraten. Außerdem je nach Vorhaben Architektur- und Planungsbüros sowie Fachfirmen wie beispielsweise Installationsbetriebe. Sie können Ihnen konkrete Einschätzungen zu Materialkosten und Arbeitsaufwänden geben.

Eine Modernisierung wertet Ihr Zuhause auf und macht es fit für die Zukunft – und mit der passenden Finanzierung setzen Sie die Maßnahmen so um, dass sie auch finanziell optimal zu Ihrer individuellen Lebensplanung passen. Unsere Expertinnen und Experten beraten Sie zur Finanzierungsplanung, zur Einbindung von Fördermitteln und schaffen so gemeinsam mit Ihnen eine sichere Basis für Ihr Vorhaben. Eine erste Einschätzung möglicher Sanierungsmaßnahmen, der voraussichtlichen Kosten und der verfügbaren Fördermittel liefert Ihnen vorab bereits unser Sanierungsrechner. Zum Sanierungsrechner