Baufinanzierung ohne Eigenkapital
Trotz höherer Hürden auch ohne Eigenkapital zur Traumimmobilie - mit den Interhyp-Finanzierungsexpertinnen und –experten.
Baufinanzierung anfragen
Das Wichtigste zur Vollfinanzierung in Kürze
- Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital nennt man auch Vollfinanzierung, da keine Eigenmittel eingebracht werden.
- Meistens fallen für Kreditnehmer bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital höhere Kosten an.
- Die Banken vergeben eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital deutlich seltener als mit Eigenmitteln.
- Nachteile für Kreditnehmer sind neben höheren Zinsen auch eine geringere Wahrscheinlichkeit einer Kreditzusage.
- Kreditinstitute haben deutlich höhere Anforderungen an den Kreditnehmer, wenn die Baufinanzierung ohne Eigenkapital vorgenommen werden soll.
Wie erhalte ich eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital?
Wenn Sie eine Immobilie finanzieren möchten, aber Ihnen für den Kauf und damit für den Kaufpreis samt Kaufnebenkosten kein Eigenkapital zur Verfügung steht, benötigen Sie von Kreditgeber eine sogenannte Vollfinanzierung. Grundsätzlich ist eine Vollfinanzierung bei fast jeder Bank möglich. Doch da diese Art der Finanzierung einige Risiken für den Kreditgeber birgt, prüft die Bank Ihre Einkommensverhältnisse und Bonität allerdings sehr genau, wenn Sie eine Vollfinanzierung anfragen. Die besten Chancen auf eine Vollfinanzierung haben Sie, wenn folgende Voraussetzungen erfüllen können:
Sie können zumindest die Kaufnebenkosten durch Eigenkapital finanzieren
- Sehr gute Bonität
- Überdurchschnittliches Einkommen
- Zusätzliche Sicherheiten
- Zwei Kreditnehmer
Zinsen für Baufinanzierung
Bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital sind die Zinsen in der Regel höher. Der aktuelle Zinssatz ist daher umso wichtiger. Lassen Sie sich von den Interhyp-Finanzierungsexpertinnen und –experten beraten und finden Sie den optimalen Zinssatz.
Sollzinsbindung: 10 Jahre
Worum handelt es sich bei einer Vollfinanzierung?
Eine Vollfinanzierung ist nichts anderes als eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital. Trotzdem gibt es unterschiedliche Varianten der Vollfinanzierung, je nachdem, ob zumindest die Kaufnebenkosten durch Eigenmittel abgedeckt werden können oder nicht.
Können Sie mindestens die Kaufnebenkosten beziehungsweise im Rahmen eines Hausbaus die Baunebenkosten durch Eigenkapital abdecken, handelt es sich um eine sogenannte 100-%-Finanzierung. In dem Fall ist die Wahrscheinlichkeit einer Kreditzusage höher, als wenn es sich um eine 110-%-Finanzierung handelt. Das würde nämlich bedeuten, dass die Bank auch die Nebenkosten durch den Immobilienkredit mitfinanzieren muss.
In jedem Fall bedeutet eine Vollfinanzierung immer, dass die Finanzierung durch die Bank den vollen Kaufpreis der Immobilie oder alternativ die kompletten Baukosten abdecken muss. Ob zusätzlich auch die Kauf- oder Baunebenkosten durch die Vollfinanzierung abgedeckt werden, ist jeweils im Einzelfall zu beachten.
Wie viel kann ohne Eigenkapital finanziert werden?
Die Frage nach der maximalen Darlehenssumme, also wie viel ohne Eigenkapital finanziert werden kann, hängt nicht davon ab, ob Sie Eigenmittel in die Baufinanzierung einbinden können oder nicht. Viel mehr kommt es bei der Darlehenssumme darauf an, wie viel Sie sich leisten können. Möchten Sie also den höchstmöglichen Kredit ohne Eigenkapital herausfinden, sollten Sie im ersten Schritt eine Einnahmen- und Ausgabenrechnung erstellen. Damit sehen Sie, wie viel frei verfügbares Einkommen Ihnen im Monat zur Verfügung steht.
Nach Abzug eines Sicherheitsabschlages für beispielsweise unvorhergesehene Ausgaben ist dieses freie Einkommen die Grundlage für die maximale Darlehensrate. Jetzt können Sie hochrechnen, welchen Kreditbetrag Sie sich leisten können. Dazu müssen Sie lediglich die von der Bank veranschlagten Zinsen, also Ihren Zinssatz, kennen.
Mit den folgenden Schritten gelangen Sie relativ einfach zur Antwort auf die Frage, welche Kredithöhe Sie sich ohne Eigenkapital leisten können.
- Frei verfügbares Einkommen ermitteln
- Sicherheitsabschlag vornehmen
- Maximale Darlehensrate
- Höchstmögliche Kreditsumme unter Berücksichtigung des Zinses und des Tilgungssatzes
Warum Interhyp der perfekte Finanzpartner für Sie ist:
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Weil es nie verkehrt ist, auf den führenden Experten zu setzen. Interhyp wurde 1999 gegründet, ist stetig gewachsen und heute einer der größten Vermittler privater Baufinanzierungen in Deutschland. Bereits über eine Million Menschen haben mit uns finanziert. Für Ihre individuelle Lösung beraten wir Sie an über 100 Standorten ganz persönlich und sichern Ihnen für Ihr Vorhaben die besten Konditionen, indem wir mehr als 500 Darlehensgeber vergleichen.
Was kann ich tun, wenn Eigenkapital fehlt?
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Daher geht es bei fehlendem Eigenkapital darum, andere Kapitalquellen zu nutzen. So können Sie beispielsweise versuchen, ein Verwandten- oder Arbeitgeberdarlehen zu erhalten. Diese Kredite sind zudem häufiger zinslos oder zumindest mit einem sehr günstigen Zins versehen. Grundsätzlich handelt es sich zwar auch dabei um Fremdkapital, aber nicht wenige Banken akzeptieren dieses dennoch im Rahmen einer Baufinanzierung - zumindest teilweise - als Eigenkapital.
Eine weitere Option könnte darin bestehen, Vermögenswerte zu veräußern und den Verkaufserlös als Eigenkapital zu nutzen. Auch Eigenleistungen am Bau sind eine Möglichkeit, denn diese gelten - in vollem Umfang oder teilweise - ebenso als Eigenmittel. Manchmal kann auch das Kündigen einer Kapitallebensversicherung sinnvoll sein, sodass Sie den ausgezahlten Rückkaufswert als Eigenkapital verwenden können.
Was gehört alles zum Eigenkapital?
Für nicht wenige Kreditsuchende ist der Begriff Eigenkapital deshalb etwas abstrakt, weil sie nicht wissen, was alles darunterfällt. Entscheidend ist, dass Sie die entsprechenden Guthaben, Vermögenswerte und sonstigen Mittel in die Baufinanzierung einbinden können. Eigenkapital setzt demzufolge stets Liquidität voraus, also dass es sich nicht um sogenanntes „totes“ Kapital handeln darf. Üblicherweise zählen die folgenden Mittel und Vermögenswerte zum Eigenkapital:
- Bargeld
- Guthaben auf Bankkonten, zum Beispiel Tagesgeldkonto
- Wertpapiere wie Aktien, Fonds oder Anleihen
- Sachwerte wie Edelmetalle, Münzen oder Antiquitäten
- Angesparter Bausparvertrag
- Vermögenswirksame Leistungen
- Rückkaufswert einer Kapitallebensversicherung
- Eigenleistungen am Bau
Was ist Eigenkapital? Wir erklären´s Ihnen in 4:50 Minuten
Eigenkapital ist einer der Begriffe, der Ihnen sehr schnell begegnet, wenn Sie eine Baufinanzierung benötigen. Aber was ist Eigenkapital eigentlich genau? Was zählt als Eigenkapital, was nicht? Und wie viel Eigenkapital benötigen Sie überhaupt für Ihre Immobilienfinanzierung? Im Video bringen wir Licht ins Dunkel und klären all Ihre Fragen.
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Welche Darlehensarten sind ohne Eigenkapital sinnvoll?
Grundsätzlich kommen im Rahmen einer Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital die gleichen Darlehensarten infrage, die auch bei vorhandenen Eigenmitteln angeboten werden. Das bedeutet, dass die folgenden Darlehen bei einer Baufinanzierung eingesetzt werden können:
Neben dem Annuitäten- und dem Tilgungsdarlehen werden von den Banken nur noch manchmal endfällige Darlehen angeboten. Wenn Sie allerdings ein Bauspardarlehen nutzen möchten, müssen Sie bereits einen ausreichend angesparten Bausparvertrag besitzen. Das KfW-Darlehen können Sie zwar in vielen Fällen über Ihre Hausbank beantragen, das Geld stammt jedoch letztendlich von der KfW. Daher ist es oftmals sinnvoll, mehrere dieser genannten Darlehen zu kombinieren, um so insgesamt eine solide Baufinanzierung ohne Eigenkapital nutzen zu können.
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Für wen ist eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital sinnvoll?
Immobilie gesucht?
Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital eignet sich außerdem für Kreditnehmer, die zwar auf der einen Seite Eigenmittel besitzen, es sich dabei jedoch um Wertpapiere oder andere Vermögenswerte handelt, die durch den Verkauf einen Verlust realisieren würden. In diesem Fall kann es rein rechnerisch sinnvoll sein, den Verkauf nicht durchzuführen und demzufolge eine Vollfinanzierung zu beanspruchen.
Eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital kann demzufolge für diese Art Kunden Sinn machen:
- Junge Alleinstehende und Familien ohne Ersparnisse
- Liquidation der Vermögenswerte würde zu Verlusten führen
- Lediglich „totes“ Kapital vorhanden, beispielsweise Immobilie, die nicht verkauft werden soll
Welche Vor- und Nachteile hat die Baufinanzierung ohne Eigenkapital?
Die Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital hat eine Reihe von Nachteilen und im Grunde lediglich einen Vorteil. Dieser besteht darin, dass sich durch die Vollfinanzierung auch Alleinstehende und Familien ein Eigenheim leisten können, die noch keine Ersparnisse oder sonstige Vermögenswerte besitzen, die als Eigenkapital dienen könnten. Sie müssen also nicht Jahre oder sogar Jahrzehnte warten, um sich den Wunsch nach den eigenen vier Wänden zu erfüllen. Viele weitere Vorteile der Baufinanzierung ohne Eigenkapital gibt es faktisch nicht, außer der Tatsache, dass Sie vorhandene Vermögenswerte dann nicht mit Verlusten liquidieren müssen.
In der Summe überwiegen deshalb eindeutig die Nachteile, die Sie bei einer Vollfinanzierung in Kauf nehmen. Im Überblick sind das in erster Linie:
Vor- & Nachteile
Möglichkeit für Alleinstehende und Familien auch ohne Eigenkapital eine Finanzierung zu bekommen
vorhandene Vermögenswerte müssen nicht liquidiert werden
höherer Zinssatz durch Zinsaufschlag
längere Gesamtlaufzeit des Darlehens
sehr gute Bonität erforderlich
höhere Anforderungen an Zustand und Lage der Immobilie
weniger stabile Finanzierung
erhöhtes Risiko
Der größte Nachteil einer Vollfinanzierung ist definitiv, dass sie (wesentlich) teurer als eine Baufinanzierung mit Eigenkapital ist. Je nach Bank beträgt der Zinsaufschlag durchaus zwischen 1 und 2 %.
Darüber hinaus stellen die Banken aufgrund des fehlenden Eigenkapitals höhere Anforderungen an Ihre Bonität und auch an die Immobilie, die finanziert werden soll. Das Haus sollte in sehr guter Lage und zudem in einem guten Zustand sein. Schließlich möchte die Bank eine hohe Sicherheit haben, dass sie ihre Forderungen im Fall einer Zwangsversteigerung möglichst vollumfänglich abdecken kann.
Worauf achten Kreditinstitute bei der Vollfinanzierung?
Wenn sie eine Vollfinanzierung beantragen, prüfen Banken Sie genauer und sind kritischer gegenüber den Kunden. Doch worauf genau achten die Kreditinstitute eigentlich, wenn Sie eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital beantragen? Ein besonderes Augenmerk legen die Banken auf die folgenden Merkmale:
- Sicheres und ausreichend hohes Einkommen
- Möglichst sicherer Arbeitsplatz und Arbeitgeber
- Unbefristeter Arbeitsvertrag (außerhalb der Probezeit)
- Gute bis sehr gute Bonität
- Ausreichender Beleihungswert der Immobilie
- Zusätzliche Sicherheiten für das eventuelle Nachrangdarlehen
- Guter Zustand und Lage der Immobilie
Zusammenfassend kann man sagen, dass Ihre Bonität mit allen Komponenten bei einer Vollfinanzierung höher als bei einer Baufinanzierung mit Eigenkapital sein muss.
So finanzieren Sie Ihre Immobilie mit Interhyp
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Per Formular oder telefonisch – nehmen Sie mit uns Kontakt auf, um über eine Finanzierung zu sprechen. Dieser Service ist selbstverständlich kostenlos und verpflichtet Sie zu nichts.
2. Angebote besprechen
Innerhalb eines Werktages melden wir uns bei Ihnen für eine persönliche Beratung. Im Anschluss daran erhalten Sie direkt Ihre maßgeschneiderten Angebote.
3. Einfach abschließen
Ihre Beraterin oder Ihr Berater übernimmt alle Formalitäten mit dem Darlehensgeber. Ist alles geregelt, erhalten Sie den Finanzierungsvertrag zur Unterschrift.
Häufig gestellte Fragen über Interhyp
Wie verdient Interhyp Geld?
Interhyp arbeitet mit Darlehensgebern zusammen und beschleunigt Finanzierungsprozesse, indem beispielsweise Beratungsleistungen oder Unterlagenprüfungen übernommen werden. Wenn Sie als Kundin oder Kunde eine Baufinanzierung abschließen, erhält Interhyp eine Vermittlungsprovision vom Darlehensgeber.
Ist Interhyp ein Darlehensgeber?
Nein, Interhyp ist selbst kein Darlehensgeber. Wir vergleichen Konditionen von Darlehensgebern, um das für Sie passende Angebot zu finden. Welches Angebot am besten zu Ihnen passt, kann von mehreren Faktoren abhängen: beispielsweise vom Zins, von einem möglichen Tilgungssatzwechsel von Sondertilgungsoptionen oder von der Laufzeit eines Kredits. Als Spezialist für die private Baufinanzierung bieten wir Ihnen Zugang zu den Finanzierungsangeboten einer Vielzahl von Darlehensgebern, also von Privatbanken, Sparkassen, Volksbanken und Genossenschaftsbanken sowie Versicherungen. Wir beraten Sie umfassend und nehmen Ihnen vor allem die Mühe ab, jedes Angebot einzeln einzuholen. Unsere über 20-jährige Erfahrung und über eine Million Kundinnen und Kunden sprechen für sich.
Warum ist Interhyp günstiger als mein Darlehensgeber?
Es gibt drei Faktoren:
1. Vergleich
Interhyp agiert als Vermittler und findet durch den Vergleich von Darlehensgebern die für Sie passende Baufinanzierung. Da sich Konditionen von Darlehensgebern regelmäßig ändern, ist ein aktueller Vergleich von Angeboten wichtig, um geeignete Darlehenskonditionen für Sie zu erzielen.
2. Effizienz
Interhyp ist auf die Beratung von privaten Baufinanzierungen spezialisiert und nutzt dafür modernste Technologie.
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Indem die Finanzierungsberaterinnen und -berater von Interhyp den Kreditinstituten die Beratung der Kundinnen und Kunden abnehmen, sparen sie den Instituten Arbeitszeit. Da die meisten Kundinnen und Kunden, die nach einer Interhyp-Beratung von einem Institut ein Angebot erhalten, auch tatsächlich dieses Angebot annehmen, lohnt sich die Kooperation für die Darlehensgeber. Mit vergleichsweise geringem Aufwand erhöht sich das Abschlussvolumen der einzelnen Geldgeber. Es hat also viele Vorteile für Darlehensgeber mit Interhyp zusammenzuarbeiten. Und das wirkt sich auch auf die Konditionen aus, die Kreditgeber unseren Kundinnen und Kunden anbieten.
