Baufinanzierung: Mit dem Testsieger ins Eigenheim

Der Begriff „Baufinanzierung“ bezeichnet eine spezielle, zweckgebundene Darlehensform ausschließlich für den Kauf, Bau oder für die Sanierung einer Immobilie. Sie wird in der Regel von Darlehensgebern, Bausparkassen oder anderen Finanzinstituten angeboten und ist durch die Immobilie selbst besichert.

Im Unterschied zum gewöhnlichen Konsumentenkredit dient hier die Immobilie durch den Eintrag der Grundschuld in das Grundbuch als Sicherheit. Der Wert der Immobilie sollte deshalb höher sein als der Darlehensbetrag oder maximal gleich hoch.

Ein wesentlicher Teil der Baufinanzierung ist der Tilgungsplan, ein Dokument, das detailliert darlegt, wie das Darlehen über die Laufzeit zurückgezahlt wird. In den Anfangsjahren der Darlehenslaufzeit fließt ein größerer Teil der monatlichen Zahlungen in die Zinsen, während in den späteren Jahren ein größerer Teil zur Tilgung des Darlehens selbst verwendet wird.

Wenn die monatlichen Zahlungen nicht wie vereinbart geleistet werden, hat das Finanzinstitut das Recht, die Immobilie zu verkaufen, um die noch ausstehenden Schulden zu begleichen. Dieser Prozess wird als Zwangsversteigerung bezeichnet.

Jede Baufinanzierung ist individuell. In einem persönlichen Beratungsgespräch zeigen Ihnen unsere Interhyp-Finanzierungsberaterinnen und -berater die Finanzierungsoptionen für Ihr Vorhaben auf, erstellen eine individuelle Finanzierungsplanung und vergleichen die Angebote von über 500 Darlehensgebern für Sie.

Wir empfehlen einen Eigenkapitalanteil in Höhe von mindestens der Nebenkosten des Immobilienerwerbs – also etwa 7-12 % des Kaufpreises. Können Sie noch mehr Eigenkapital einbringen, wirkt sich dies positiv auf Ihre Baufinanzierung aus: ein höherer Eigenkapitalanteil verringert das Risiko für den Darlehensgeber und trägt dadurch zu günstigeren Zinskonditionen bei.

Die genauen Anforderungen für Eigenkapital können von Darlehensgeber zu Darlehensgeber unterschiedlich sein. Einige Darlehensgeber bieten auch Finanzierungsoptionen an, bei denen ein geringerer Eigenkapitalanteil akzeptiert wird. Kontaktieren Sie die Interhyp-Finanzierungsexpertinnen und –experten, um die besten Möglichkeiten für Ihre individuelle Situation zu ermitteln und die genauen Anforderungen zu erfahren.

Im Allgemeinen kann nach einem detaillierten Beratungsgespräch, in dem Unterlagen zur Bonität und zum Objekt vorliegen, eine erste Indikation erfolgen, ob und zu welchen Konditionen eine Finanzierung möglich ist. Die Bearbeitungsdauer ist abhängig von internen Prozessen beim finanzierenden Darlehensgeber, sowie vom Umfang der zu prüfenden Unterlagen.

Liegen keine Auffälligkeiten oder Unklarheiten vor, ist die Prüfung in der Regel innerhalb weniger Bankarbeitstage abgeschlossen. Entstehen Rückfragen, ist die Objektprüfung der Wunschimmobilie aufwendig oder wird die Einreichung weiterer Unterlagen notwendig, kann der Prüfungsprozess auch mehrere Wochen dauern.

Je nach Vorhaben und Darlehensgeber sind unterschiedliche Unterlagen für eine Baufinanzierung notwendig. Diese unterteilen sich in persönliche Unterlagen wie Gehaltsabrechnungen oder Eigenkapitalnachweise und Objektunterlagen wie Wohnflächenberechnungen, Grundbuchauszüge, und dem Kaufvertragsentwurf.

Unsere erfahrenen Spezialistinnen und Spezialisten unterstützen Sie gerne dabei, alle notwendigen Dokumente zusammenzustellen.

Tipp: Interhyp Home, das digitales Zuhause für Ihre Baufinanzierung, bietet Ihnen außerdem die Möglichkeit, alle Unterlagen digital abzulegen und anhand von Checklisten auf Vollständigkeit zu prüfen. Mehr erfahren

Eine Baufinanzierung läuft typischerweise über mehrere Jahrzehnte. Die durchschnittliche Gesamtlaufzeit bis zur vollständigen Rückzahlung des Darlehens liegt bei unseren Kundinnen und Kunden momentan bei 30,1 Jahren. Diese Laufzeit ergibt sich aus einem durchschnittlichen Zins von 3,5 % und einer durchschnittlichen Tilgung von 2,3 % bei einer Monatsrate von knapp 1500 Euro. Durch einen höheren Tilgungsanteil oder durch Sondertilgungen kann die Laufzeit verkürzt und die Immobilie schneller abbezahlt werden.

Die Zinsbindung spielt eine zentrale Rolle bei der Baufinanzierung. Sie legt vertraglich fest, wie lange der vereinbarte Zinssatz garantiert wird. Längere Zinsbindungen ab 15 Jahren bieten dabei größere Planungssicherheit, sind aber in der Regel mit höheren Zinssätzen verbunden. Die günstigsten Konditionen finden sich bei Zinsbindungen von 10 Jahren oder weniger. Unsere Kunden haben dabei eine klare Präferenz: Etwa zwei Drittel entscheiden sich für eine zehnjährige Zinsbindung. Etwa 20 Prozent der Kunden wählen eine 15-jährige Bindung, während sich knapp 10 Prozent für eine 20-jährige Festschreibung entscheiden. Andere Zinsbindungsfristen spielen nur eine untergeordnete Rolle. Nach Ablauf der Zinsbindung bleibt in der Regel eine Restschuld, die durch eine Anschlussfinanzierung refinanziert wird.

Die monatliche Rate einer Baufinanzierung setzt sich aus zwei Bausteinen zusammen:

Die Summe aus den beiden Teilen – Tilgung und Zinsen – ergibt dann die monatliche Rate. Für eine Finanzierungsplanung, die optimal auf Ihren finanziellen Rahmen und Ihre individuelle Lebensplanung abgestimmt ist, ist die Höhe der monatlichen Rate entscheidend. Wesentliche Einflussfaktoren sind dabei: die Kreditsumme, der Zinssatz und die Laufzeit.

Wer eine Immobilie kauft, hat neben dem Kaufpreis auch folgende Nebenkosten zu tragen:

Die Nebenkosten können also einen erheblichen Anteil an den Gesamtkosten ausmachen. Beziehen Sie die Nebenkosten deshalb von Anfang an in Ihre Finanzierungsplanung mit ein.

Noch detailliertere Informationen zu den Nebenkosten im Interhyp-Lexikon.

Ja, es gibt eine Vielzahl an staatlichen Förderprogrammen für den Bau oder Kauf einer Immobilie sowie für Sanierungsvorhaben. Diese können Sie in Ihre Baufinanzierung integrieren und damit die Gesamtkosten reduzieren. Für die bundesweiten Förderprogramme sind zuständig:

Die KfW unterstützt Sie beim Bau oder Kauf einer Immobilie sowie bei Sanierungsmaßnahmen mit zinsgünstigen Krediten und attraktiven Zuschüssen. Einen Überblick über die Förderprogramme finden Sie direkt auf der KfW-Website oder hier in unserem Überblick zu den KfW-Förderungen.

Das BAFA fördert Sanierungsmaßnahmen im Rahmen der BEG EM (Bundesförderung für effiziente Gebäude Einzelmaßnahmen) mit attraktiven Zuschüssen. Weitere Informationen dazu finden Sie direkt auf der BAFA-Website oder hier in unserem Überblick zu den BAFA-Förderungen.

Vielerorts gibt es regionale Förderprogramme, die von Bundesländern, Regionen oder Kommunen bereitgestellt werden. Hier finden Sie weitere Informationen zu regionalen Fördermitteln.

Die Vergabe von Fördermitteln ist in der Regel je nach Programm an Voraussetzungen geknüpft – wie beispielsweise bestimmte Einkommensgrenzen oder die Einhaltung vorgegebener Energieeffizienzklassen.

Informieren Sie sich frühzeitig über aktuell verfügbare Fördermittel, die für Ihr Vorhaben infrage kommen. Unsere Interhyp-Finanzierungsberaterinnen und -berater haben diese im Blick und beziehen sie von Anfang an in die Beratung sowie in Ihre individuelle Finanzierungsplanung mit ein.