Hypothekendarlehen und andere Darlehensarten

Auch wenn heute weiterhin von "Hypothekendarlehen" gesprochen wird: Kaum eine Bank nutzt heute noch die Hypothek zur Sicherung des Kredits. Mittlerweile dient in den meisten Fällen die Grundschuld zur Kreditsicherung bei Immobiliendarlehen. Denn die Grundschuld hat für Sie als Kreditnehmer und für die Banken deutliche Vorteile.

Da die Hypothek oder das Grundpfandrecht den Darlehensgeber, also die Bank, vor einem Verlust schützen soll, ist die Höhe des möglichen Pfandrechts stark vom Wert der beliehenen Immobilie abhängig. Banken gewähren in der Regel einen Kredit, der leicht unterhalb des tatsächlichen Werts der Immobilie liegt. Fehlt das Eigenkapital um die Kauf- oder Baunebenkosten und einen Teil der Kaufsumme selbst zu tragen, lehnen einige Banken den Kreditantrag ab. Andere geben zwar einen Kredit, aber sie lassen sich das höhere Risiko mit deutlichen Zinszuschlägen bezahlen.

Darlehen mit gebundenem Sollzinssatz sind in Deutschland die meistgewählte Darlehensform. Der größte Vorteil hierbei ist die Zinssicherheit, denn die Kreditzinsen werden über einen vereinbarten Zeitraum - die sogenannte Sollzinsbindung - festgeschrieben. Während dieser Zeit steht Ihre monatliche Darlehensrate fest - bis zur vollständigen Rückzahlung oder zur Anschlussfinanzierung, wenn das Darlehen während der Sollzinsbindung noch nicht komplett zurückgezahlt wird.

Unter den Darlehen mit gebundenem Sollzinssatz können Sie übrigens auch zwischen verschiedenen Varianten wählen. Neben dem klassischen Annuitätendarlehen, das Monat für Monat mit einer konstanten Rate abbezahlt wird, aber bei dem meist noch eine Restschuld am Ende der Sollzinsbindung bleibt, gibt es eine Reihe weiterer Darlehen. Zum Beispiel ein Volltilgerdarlehen, das am Ende der Laufzeit vollständig abbezahlt ist - oder ein Wohn-Riester-Darlehen, bei dem die Riester-Zulagen vom Staat zur Tilgung des Darlehens, also zum Schuldenabbau, genutzt werden können.

Die staatliche Förderbank KfW - Kreditanstalt für Wiederaufbau unterstützt Bauherren und Käufer mit günstigen Förder-Darlehen. Solche Darlehen lassen sich bei Bau, Kauf oder Modernisierung einsetzen. Sie können KfW Darlehen über Interhyp erhalten - und sie mit anderen Darlehen kombinieren.

Sie können ein KfW-Darlehen problemlos bei Interhyp beantragen. KfW-Darlehen werden stets über eine Grundschuld auf die eigene Immobilie besichert. Sie können ab 5.000 Euro bei vielen Baufinanzierungen ergänzt werden, oder Sie finanzieren ein Vorhaben ab 25.000 Euro komplett über ein KfW-Darlehen, sofern Sie über lastenfreies Immobilienvermögen verfügen. Ihr Finanzierungsberater bei Interhyp berät Sie zu Ihren Möglichkeiten.

Welche KfW-Programme Ihnen zur Verfügung stehen, und wie sich diese gestalten, erfahren Sie im Interhyp-Ratgeber Fördermittel. Gern hilft Ihnen auch Ihr persönlicher Interhyp-Finanzierungsberater. Von ihm erhalten Sie auch die aktuellen Konditionen der einzelnen Programme.

In manchen Fällen kann es sinnvoll sein, Sicherheit und Flexibilität zu verbinden. Das ist mit sogenannten (teil-)variablen Darlehen möglich, dazu gehören:

Mit diesen Krediten profitieren Sie direkt von günstigen Baugeldzinsen, können dabei aber oft flexible Sondertilgungen ausführen und das Darlehen jederzeit kündigen. Ideal sind solche Finanzierungen häufig auch in Kombination mit einem Festzinsdarlehen.

Wollen Sie jetzt schon Sicherheit für Ihre Anschlussfinanzierung gewinnen? Oder das ak- tuell günstige Zinsniveau absichern? Das ist mit speziellen Darlehen möglich, den sogenannten Forward-Darlehen - und zwar bis zu 66 Monate, also fünfeinhalb Jahre, vor Ende der Sollzinsbindung.

Interhyp hat weitere Infos zum Forward-Darlehen für Sie zusammengefasst.

Wollen Sie sich kleinere Wohnträume erfüllen? Etwa eine neue Küche oder ein modernes Bad? Dafür können Sie kleinere Darlehen nutzen - sogenannte Konsumentenkredite. Diese Darlehen sind ideal für einen Finanzierungsbedarf bis etwa 65.000 Euro. Was viele nicht wissen: Bei einem solchen Darlehen fallen keine Kosten für die Grundschuldeintragung an.

Der Begriff Annuität kommt aus dem Lateinischen. Abgeleitet von annus, das Jahr, beschreibt ein Annuitätendarlehen einen Kredit, dessen Raten jährlich gleichbleiben. In der Politik beispielsweise beschreibt das Annuitätsprinzip die Begrenzung einer Amtsperiode auf ein Jahr. Das Annuitätendarlehen wird hingegen in der Regel nicht innerhalb eines Jahres zurückgezahlt, aber die Raten bleiben jedes Jahr die gleichen.

Die Rate setzt sich aus den anfallenden Zinsen und der Tilgung zusammen. Zu Beginn der Rückzahlung machen die Zinsen den Löwenanteil aus, die Tilgung ist vergleichsweise gering. Im Laufe der Zeit sinkt der noch offene Kreditbetrag, deswegen müssen Sie weniger Zinsen zahlen, die Tilgung nimmt dann einen immer größeren Anteil der Rate ein. Annuitätendarlehen sind sehr beliebt, da der Kreditnehmer genau weiß, welche Belastung er monatlich während der Vertragslaufzeit zu tragen hat.

Tipp: Nutzen Sie die aktuell günstigen Zinsen, um eine möglichst hohe Anfangstilgung (und möglichst lange Zinsbindung) zu vereinbaren. Bei einer anfänglichen Tilgung von nur einem Prozent brauchen Sie sonst viele Jahre, um ihr Eigenheim abzubezahlen. Erhöhen Sie die Tilgung zu Beginn auf drei Prozent, kann sich die Finanzierungsdauer um Jahrzehnte verkürzen.

Tipp: Für den Vergleich von Hypothekendarlehen eignen sich zum Beispiel Rechner. Wie lange Sie benötigen, um bei Ihrem Zins und der von Ihnen gewählten Tilgung ein Hypothekendarlehen abzuzahlen, können Sie mit dem Interhyp Tilgungsrechner kalkulieren. Empfehlenswert ist eine Tilgung von mindestens 3 %, um in einer überschaubaren Zeit schuldenfrei werden zu können. Zum Tilgungsrechner

Eine spezielle Form von Hypothekendarlehen sind variable Darlehen. Bei einem variablen Darlehen legt die Bank in festen Zeitabständen den Zinssatz für den Kredit neu fest. Typische Zeitspannen sind dabei alle drei oder sechs Monate. Als Basis für die Zinsberechnung legen die Banken den EURIBOR-Satz (European Interbank Offered Rate) zugrunde. Das ist der Zinssatz, zu dem sich europäische Banken gegenseitig Kredit gewähren. Darauf schlägt die Bank noch ihre Marge, also ihre Gewinnspanne, auf.

Da sich die Kosten und damit die monatliche Kreditrate bei steigenden Zinsen stark verteuern können, haben Sie die Möglichkeit, das variable Darlehen bei jeder Zinsneufestsetzung in ein Annuitätendarlehen mit fest vereinbartem Zinssatz umzuwandeln. Außerdem bieten einige Banken gegen Aufpreis die Möglichkeit, einen sogenannten Cap zu vereinbaren. Dann legen Sie vertraglich einen bestimmten Zinssatz fest, der nicht überschritten wird, auch wenn der Marktzins über diesen Punkt hinaus ansteigen sollte.

Endfällige oder auch als tilgungsfrei bezeichnete Darlehen zeichnen sich dadurch aus, dass Sie während der Laufzeit lediglich die anfallenden Zinsen zahlen. Dadurch ist die monatliche Rate sehr günstig. Die Kreditsumme dagegen tilgen Sie erst am Ende der Vertragslaufzeit in einer einzigen Gesamtrate. Damit Sie diese Rate leisten können, erwarten Banken, dass Sie den nötigen Betrag während der Laufzeit in einem weiteren Vertrag ansparen. Möglich ist das über:

Für Immobilienkäufer, die das Haus oder die Wohnung vermieten möchten, kann das endfällige Darlehen unter Umständen interessant sein. Denn Sie können die Zinsen für den Kreditvertrag steuermindernd gelten machen. Bei selbst genutzten Immobilien besteht diese Möglichkeit nicht.

Mit einem Forward-Darlehen können Sie sich den aktuellen Marktzins von heute für Ihre Anschlussfinanzierung bereits bis zu 66 Monate, fünfeinhalb Jahre, im Voraus sichern. Während der Forward- Phase fallen keine Zinsen oder Kosten an. Erst mit der Auszahlung des Darlehens pünktlich zum Auslaufen der bisherigen Finanzierung beginnen Sie mit der Rückzahlung. Als Faustregel gilt: Je länger die Forward-Phase vereinbart wird, desto höher fällt der Zinsaufschlag aus.

Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) unterstützt Sie beim Neubau oder bei der Sanierung von Bestandsimmobilien mit günstigen Krediten. Die Förderkredite der KfW lassen sich hervorragend mit Annuitätendarlehen oder anderen Immobilienfinanzierungen kombinieren. Die Angebote sind teilweise als Zuschuss zu den Kosten für einzelne Maßnahmen konzipiert oder als Kredit. Die Kredite überzeugen durch einen günstigen Zinssatz, die Zinsfestschreibung ist allerdings auf zehn Jahre begrenzt, auch bei 30-jährigen Laufzeiten. Sehr attraktiv sind die teilweise erhältlichen Tilgungszuschüsse, die Ihre Belastung senken. Den Antrag für ein KfW-Darlehen stellt der Bankberater der finanzierenden Bank beziehungsweise Ihr Interhyp-Finanzierungsberater gemeinsam mit Ihnen.

Weitere Details finden Sie im Ratgeber-Artikel zu den KfW-Programmen.

Eine Immobilienfinanzierung bindet Sie für viele Jahre. In dieser Zeit kann es zu deutlichen Veränderungen im Leben kommen. Wenn Sie Ihr Hypothekendarlehen abschließen, sollten Sie an die in der Tabelle aufgeführten Vereinbarungen denken:

Das Geld der Steuerrückzahlung, ein unerwartetes Erbe oder ein anderer Geldsegen ist ideal geeignet, um das Darlehen zumindest teilweise vorzeitig zu tilgen. Durch die Sonderzahlung sparen Sie Zinsen und senken damit die Finanzierungskosten. Vereinbaren Sie mit Ihrer Bank, dass Sondertilgungen kostenfrei erlaubt sind.

Wenn Ihr Einkommen im Lauf der Tilgungszeit steigt, steht Ihnen mehr Geld für die Baufinanzierung zur Verfügung. Es ist sinnvoll, Änderungen bei der Tilgungshöhe vornehmen zu können. Durch die höhere Tilgung sparen Sie Zinsen und die Baufinanzierung ist schneller abgeschlossen. Bereits kleinere Beträge von 50 oder 100 Euro monatlich machen sich deutlich bemerkbar.

Arbeitslosigkeit oder Krankheit des Kreditnehmers kann auch eine sehr gut geplante Finanzierung kippen lassen. Bei vielen Banken ist es möglich, den Verzicht auf die Vorfälligkeitsentschädigung in Härtefällen zu vereinbaren. Müssen Sie aus im Vertrag vereinbarten Gründen die Immobilie verkaufen oder den Kredit vorzeitig ablösen, verzichtet die Bank auf die Vorfälligkeitsentschädigung.

Wer seinen Kredit zehn Jahre bedient, hat die Wahl: Nach §489 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) steht dem Kreditnehmer dann ein Sonderkündigungsrecht zu, er kann also sein Darlehen kündigen, um einen neuen Kreditvertrag zu günstigeren Konditionen abzuschließen. Wer erst drei oder fünf Jahre sein Baukredit abbezahlt hat und seinen Vertrag kündigen will, muss normalerweise eine Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank zahlen. Deshalb sollte man schon bei Vertragsabschluss diesen Punkt bedenken. Denn bei einigen wenigen Anbietern besteht die Möglichkeit, bei Darlehensabschluss zu vereinbaren, ein Darlehen vorzeitig zurückführen zu können, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig wird.

Dabei eröffnen sich verschiedene Wege:

Oder

Oder

Hier gilt es, seine individuellen Bedürfnisse genau zu analysieren und zu vergleichen, denn die Kosten für eine vorzeitige Kündigung schwanken deutlich. Dies zeigt ein Beispiel: Bei der teureren Variante mit Zinsaufschlag können Sie Ihr Darlehen meist ohne Angabe von Gründen zurückführen, der Vorfälligkeitsschutz ist auf wichtige Umstände wie den berufsbedingten Umzug abgestellt. Gerne berät Sie Ihr Finanzierungsberater nach Eingang Ihrer Finanzierungsanfrage, wie Sie eine solche Absicherung in Ihre Finanzierung einbinden können.

Wenn Sie den Bau oder den Kauf einer Immobilie planen, vergleichen Sie nicht nur verschiedene Darlehensangebote. Lassen Sie sich von unseren Interhyp-Beratern im Vorfeld verschiedene Finanzierungsarten durchrechnen und vergleichen Sie die monatliche Belastung und die Kosten. Ein umfangreicher Vergleich kann Ihnen auf Dauer viel Geld sparen. Wir informieren Sie gerne zu allen Fragen rund um Ihre Baufinanzierung und erstellen Ihnen ein kostenloses Angebot.