Baukredit Rechner & Vergleich

Alles Wichtige auf einen Blick

Was ist ein Baukredit?

Der Baukredit muss als Kredit nicht zwingend ausschließlich zur Finanzierung eingesetzt werden, wenn es um den Bau einer Immobilie geht. Er kann ebenfalls als Immobilienkredit genutzt werden, um den Kauf einer bereits existierenden Immobilie zu finanzieren. Die Banken machen beim Baukredit also keinen Unterschied, ob ein Hauskauf oder ein Hausbau finanziert werden soll.

Typisch für einen Baukredit sind die momentanen Zinsen zwischen 3 und 4 %. Ein weiteres wesentliches Merkmal des Baukredits ist, , dass die monatliche Kreditrate in der Regel zum einen aus der Tilgung und zum anderen aus den Zinsen besteht. Mit Ausnahme des endfälligen Darlehens, bei dem die komplette Darlehenssumme am Ende der Darlehenslaufzeit fällig wird. Bei der gängigsten Form des Baukredits, dem Annuitätendarlehen, zum Beispiel, wird der Anteil der Zinsen im Laufe der Zeit immer geringer, während der Tilgungsanteil steigt. Die Rate an sich bleibt allerdings während der gesamten Sollzinsbindung unverändert. Ebenfalls charakteristisch für einen Baukredit ist seine lange Laufzeit von durchschnittlich 20 bis 35 Jahren. Auch relativ hohe Darlehenssummen im sechsstelligen Bereich sind typisch. Die durchschnittliche Kreditsumme bei einem Baukredit bewegt sich heutzutage im Bereich zwischen 200.000 und 350.000 Euro.

Wie viel Baukredit können Sie sich leisten?

Bevor Sie einen Baukredit beantragen, sollten Sie wissen, welche Darlehenssumme und monatliche Rate Sie sich leisten können. Um dies zu berechnen, gibt es zwei relativ einfache und komfortable Möglichkeiten. Die erste Variante besteht darin, dass Sie eine Einnahmen- und Ausgabenrechnung erstellen. Dabei listen Sie Ihre monatlichen Fixkosten, wie Ausgaben für Lebensmittel, Kleidung, Hygieneartikel, Versicherungsprämien, Freizeitausgaben, Darlehensraten, Mobilitätskosten und Ausgaben im Bereich der Telekommunikation, auf. Die Summe dieser Ausgaben stellen Sie anschließend Ihren Einnahmen gegenüber, für gewöhnlich Ihrem Gehalt. Der sich so ergebende Saldo ist das frei verfügbare Einkommen und stellt gleichzeitig die Obergrenze für Ihre spätere Darlehensrate dar.

Brauchen Sie Eigenkapital für einen Baukredit?

Aufgrund einer mittlerweile seit mehreren Jahren existierenden EU-Verordnung legen die Banken inzwischen auch beim Baukredit im Rahmen der Immobilienfinanzierung großen Wert auf eine ausreichende Eigenkapitalquote. Die meisten Kreditinstitute sind sogar dazu übergegangen, eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital abzulehnen.

Eigenkapital hat also unter anderem den wesentlichen Vorteil, dass die Darlehenszusage mit Eigenkapital wesentlich wahrscheinlicher ist als ohne Eigenmittel. Darüber hinaus trägt Eigenkapital zur Stabilität der Finanzierung bei und ermöglicht es der Bank, Ihnen einen günstigeren Zinssatz anzubieten. Eigenkapital in der Baufinanzierung ist demnach sehr empfehlenswert, denn in der Regel hat es folgende drei Vorteile:

Ist ein Baukredit ohne Eigenkapital sinnvoll?

Zwar ist Eigenkapital in der Baufinanzierung empfehlenswert, aber nicht alle Kreditnehmer verfügen über ausreichende Mittel. Noch gibt es einige Kreditinstitute, die einen Baukredit ohne Eigenkapital vergeben. Diese Finanzierungen werden häufig als sogenannte Vollfinanzierungen bezeichnet. Falls Sie allerdings Eigenkapital haben und demzufolge entscheiden müssen, ob und welchen Anteil Sie davon in die Baufinanzierung einbinden, sollten Sie stets bedenken, dass eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital im Vergleich zur Immobilienfinanzierung mit Eigenkapital mehrere Nachteile hat. In unserer Tabelle finden Sie daher die Vor- und Nachteile einer Immobilienfinanzierung mit und ohne Eigenkapital.

Vor- und Nachteile bei der Finanzierung mit und ohne Eigenkapital

Aktuelle Zinsen beim Baukredit: neueste Entwicklungen der Leitzinsen

Der Leitzins ist der Zinssatz, zu dem die Zentralbank Kredite an Geschäftsbanken vergibt. Er hat einen direkten Einfluss auf die Bauzinsen. Ein niedriger Leitzins macht es für Geschäftsbanken günstiger, Kredite zu vergeben, was wiederum zu niedrigeren Bauzinsen führt. Ein höherer Leitzins kann jedoch dazu führen, dass Banken höhere Zinsen für Baukredite verlangen, um ihre eigenen Kosten zu decken.

Versicherungen bei einem Baukredit

Die Aufnahme eines Baukredits ist mit einer erheblichen finanziellen Belastung verbunden. Das wiederum bedeutet, dass es schnell zu Problemen bei der Rückzahlung kommen kann, falls Sie beispielsweise über einen längeren Zeitraum krank sind oder gar berufsunfähig werden. Aus dem Grund sollten Sie sich unbedingt Gedanken zu einigen Versicherungen machen, von denen manche für Immobilieneigentümer sogar dringend zu empfehlen sind. Daher möchten wir Ihnen im Folgenden einen Überblick über empfehlenswerte Versicherungen im Zusammenhang mit dem Baukredit und Ihrer Eigenschaft als zukünftigen Immobilieneigentümer verschaffen.

Berufsunfähigkeitsversicherung

Die Berufsunfähigkeitsversicherung ist deshalb so wichtig, weil sich die Rückzahlung Ihres Baukredites einzig allein auf Ihr Einkommen stützt. Fällt dieses jedoch weg, weil Sie zum Beispiel berufsunfähig oder erwerbsunfähig werden, ist es äußerst wahrscheinlich, dass Sie die Darlehensrate auf Dauer nicht mehr tragen können. Mit der Berufsunfähigkeitsversicherung hingegen haben Sie die Möglichkeit, Ihr Einkommen abzusichern. Die Versicherung zahlt nämlich bei Eintritt der Berufsunfähigkeit eine - mitunter bis zum Eintritt ins Rentenalter hinaus reichende - Berufsunfähigkeitsrente, sodass Sie den Kredit im besten Fall weiter abzahlen können.

Risikolebensversicherung

Die meisten Banken bieten im Rahmen eines Baukredits automatisch eine Restkredit- bzw. Kreditversicherung an. Dabei handelt es sich dabei um eine spezielle Risikolebensversicherung, die in Verbindung mit dem Darlehen steht. Sie können alternativ natürlich ebenfalls eine „allgemeine“ Risikolebensversicherung abschließen, mit der sie insbesondere Ihre Angehörigen finanziell im Fall Ihres Todes absichern können. Kinder oder Ehepartner haben dann aufgrund des aufgenommen Baukredits keine Schulden mehr, sondern der offene Kreditbetrag kann nach Ihrem Tod mit der Versicherungssumme ausgeglichen werden.

Bauherrenhaftpflichtversicherung

Kommen wir nun zu einigen Versicherungen, die sich speziell an Bauherren bzw. Immobilieneigentümer richten. Wenn Sie mit dem Baukredit den Bau einer Immobilie finanzieren wollen, sollten Sie an eine Bauherrenhaftpflichtversicherung denken. Auf einer Baustelle gibt es stets eine Reihe von Risiken, durch die Personen zu Schaden kommen können. Als Bauherr werden Sie stets schadenersatzpflichtig. Damit Sie keine fünf- oder sogar sechsstelligen Schadenssummen bezahlen müssen, falls sich auf der Baustelle eine Person schwer verletzt, ist der Abschluss einer Bauherrenhaftpflichtversicherung empfehlenswert. Dabei handelt es sichum eine spezielle Versicherung für Bauherren, die dennoch nach dem allgemeinen Prinzip aller Haftpflichtversicherungen funktioniert.

Grundbesitzerhaftpflicht-Versicherung

Eine zweite empfehlenswerte Versicherung für alle Immobilieneigentümer ist ebenfalls eine Haftpflichtversicherung, und zwar die Grundbesitzerhaftpflicht-Versicherung. Stellen Sie sich vor, im Winter schneit es und auf dem Gehweg bildet sich eine rutschige Oberfläche. Sie sind dazu verpflichtet, den Gehwegvor Ihrem Haus möglichst zu sichern, sodass dort kein Passant ausrutschen kann und sich verletzt. Passiert das trotzdem, sind Sie für den Schaden voll haftbar zu machen. Diese und andere Risiken lassen sich über die Grundbesitzerhaftpflicht-Versicherung abdecken. Typische Schadensfälle sind ebenfalls, zum Beispiel wenn von einem Baum auf Ihrem Grundstück ein Ast auf ein vor Ihrem Haus parkendes Auto fällt.

Wohngebäudeversicherung

Ebenfalls empfehlenswert ist für alle Immobilieneigentümer die Wohngebäudeversicherung. Die meisten Banken lehnen einen Baukredit sogar ab, wenn Sie für die Immobilie nicht anschließend eine Gebäudeversicherung abschließen. Immerhin stellt das Haus eine Sicherheit für den Kredit dar. Daher ist es auch im Interesse des Kreditgebers, dass eventuelle Schäden an der Immobilie abgesichert sind.

Photovoltaikversicherung

Befindet sich auf Ihrem neuen Haus eine Photovoltaikanlage oder möchten Sie diese nach Fertigstellung der Immobilie installieren? Dann bietet sich definitiv eine Photovoltaikversicherung an. Diese zahlt, ähnlich wie die Wohngebäudeversicherung für die Immobilie selbst, bei verschiedenen Schäden an der Anlage, die vor allem durch Sturm, Hagel, Feuer oder Vandalismus entstanden sind. Zudem beläuft sich der Wert einer Solaranlage je nach Fläche der Kollektoren nicht selten auf 20.000 bis 30.000 Euro.

Baukredit vorzeitig ablösen

Aufgrund der Niedrigzinssituation kommt es für zahlreiche Kreditnehmer infrage, den Baukredit vorzeitig abzulösen. Dies gilt insbesondere für solche Baukredite, die vor mehr als fünf Jahren abgeschlossen wurden. Zur damaligen Zeit war das Zinsniveau noch um einiges höher als heute. Daher ist es verständlich , dass man durch das vorzeitige Ablösen eines älteren Baukredits und den Neuabschluss eines momentan Immobiliendarlehens Zinskosten einsparen möchte.

Allerdings ist dabei zu beachten, dass die Banken nicht dazu verpflichtet sind, Ihrem Wunsch nach einer vorzeitigen Ablösung nachzukommen. Zumindest dann nicht, wenn es sich um ein Darlehen mit Zinsbindung handelt. Anders ist die Situation, wenn Sie momentan ein variables Baudarlehen abzahlen. Dann darf die Bank ihre Zustimmung nicht verweigern, sodass Sie den Baukredit jederzeit vorzeitig ablösen können. Gleiches gilt übrigens, wenn Ihr aktuelles Baudarlehen schon mehr als zehn Jahre läuft. Dann können Sie trotz Zinsbindung eine vorzeitige Ablösung kostenfrei vornehmen. In allen anderen Fällen - außer beim variaben Darlehen - darf die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.

Baukredit umschulden

Einen Baukredit umschulden bedeutet, dass Sie ein existierendes Baudarlehen ablösen und dafür einen neuen Immobilienkredit aufnehmen. Eine solche Umschuldung ist vor allem dann sinnvoll, wenn Sie dadurch zukünftig Zinskosten sparen. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn Sie aktuell einen höheren Zinssatz für Ihren Baukredit zahlen, als Sie bei derzeitigen Angeboten am Markt - später in Form der monatlichen Kreditrate an die Bank - zahlen müssten. Beachten Sie vor einer Umschuldung allerdings , dass Sie unter Umständen eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen müssen.

Wann sind Sondertilgungen sinnvoll?

Baukredite können nicht nur vorzeitig komplett abgelöst werden, sondern manchmal ist alternativ auch eine Sondertilgung sinnvoll. Damit ist gemeint, dass Sie einen Teil der Restschuld vorzeitig zurückzahlen. Solche Sondertilgungen können zum Beispiel dann sinnvoll sein, wenn Sie gerade einen größeren Geldbetrag erhalten haben, der in die Tilgung fließen kann. Dadurch verringern Sie entweder die Restlaufzeit Ihres Darlehens oder können die monatliche Kreditrate reduzieren. Sondertilgungen sind auch deshalb sinnvoll, da sich die Restschuld reduziert und so dann auch die zukünftige Zinsbelastung sinkt.

Allerdings sollten Sie darauf achten, ob die Bank solche Sondertilgungen überhaupt zulässt, denn grundsätzlich muss sie das innerhalb der Sollzinsbindung nicht. Die meisten Kreditinstitute sind diesbezüglich allerdings kulant und lassen zum Beispiel eine begrenzte Anzahl Sondertilgungen innerhalb der Zinsbindung zu, beispielsweise maximal drei Sondertilgungen innerhalb von zehn Jahren. Manchmal kann sogar eine kostenfreie Sondertilgung, etwa von 10.000 Euro oder 10 Prozent der Restschuld pro Jahr, vereinbart werden.

Vor dem Baukreditrechner-Vergleich: das Budget ermitteln

Neben den obigen Angaben können Sie auch die Höhe des Eigenkapitals sowie der Kaufnebenkosten (Maklercourtage, Notarkosten etc.) eintragen, um ein noch exakteres Ergebnis zu erhalten.

Angebote mit dem Baukreditrechner vergleichen

Für den Baukreditrechner-Vergleich benötigen Sie - neben einigen persönlichen Daten und dem Kaufpreis – eine anfängliche Tilgung und eine Sollzinsbindung. Innerhalb eines gewissen Rahmens können Sie diese Werte frei bestimmen. Eine höhere Tilgung bedeutet eine höhere monatliche Belastung - dafür ist das Darlehen aber auch schneller abbezahlt, sodass Sie Zinskosten sparen. Gerade bei einem niedrigen Zinsniveau sollten Sie eher eine höhere Tilgung wählen, da der Zinsanteil an der monatlichen Rate hier nur langsam sinkt. Entsprechend steigt der Tilgungsanteil ebenfalls nur langsam, sodass sich eine lange Laufzeit ergibt. Bei der Sollzinsbindung ist bei niedrigen Zinsen ebenfalls ein höherer Wert zu empfehlen, denn so profitieren Sie länger vom günstigen Zinsniveau - auch wenn die Kreditgeber für eine lange Zinsbindung aufgrund des höheren Zinsrisikos für sie in der Regel einen gewissen Zinsaufschlag verlangen. Nutzen Sie den Baukreditrechner, um verschiedene Varianten der Finanzierung mit unterschiedlicher Zinsbindungsfrist und Tilgungshöhe zu vergleichen.

Wollen Sie mehrere Angebote mit dem Baukreditrechner anhand des Sollzinses vergleichen, müssen Sie darauf achten, dass Zinsbindung und anfängliche Tilgung für die jeweiligen Angebote gleich gewählt sind. Sonst lassen sich die Zinsen aufgrund der unterschiedlichen Voraussetzungen nicht sinnvoll miteinander vergleichen.

Baukredit: Der Vergleich mit dem Rechner allein genügt nicht

Ein Vergleich mit Hilfe der verschiedenen Baukreditrechner liefert Ihnen eine solide Grundlage für die Planung Ihrer Immobilienfinanzierung. Trotzdem sollten Sie nach dem Vergleich nicht einfach einen Darlehensvertrag abschließen, denn ein Baukreditrechner kann eine eingehende und persönliche Beratung durch einen Experten nicht ersetzen. Die Fachleute von Interhyp prüfen beispielsweise im Rahmen der Immobilienfinanzierung auch staatliche Förderprogramme, die unter Umständen für Ihre Finanzierung in Frage kommen. Insbesondere die Förderprogramme der staatlichen Förderbank KfW stehen vielen Bauherren und Immobilienkäufern offen. Zwar handelt es sich auch hier in der Regel um Kredite, diese sind aber ausgesprochen zinsgünstig, außerdem wird häufig auch die Tilgung noch bezuschusst. Alternativ stehen unter bestimmten Umständen auch direkte Zuschüsse zur Wahl.

Darüber hinaus beraten Sie unsere Experten auch zu den optimalen Rahmenbedingungen des Kreditvertrags. So finden wir gemeinsam das Angebot, das am besten zu Ihren persönlichen Vorstellungen und Möglichkeiten passt.