Baufinanzierung ohne Eigenkapital

Wie erhalte ich eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital?

Wenn Sie eine Immobilie finanzieren möchten, aber Ihnen für den Kauf und damit für den Kaufpreis samt Kaufnebenkosten kein Eigenkapital zur Verfügung steht, benötigen Sie von Kreditgeber eine sogenannte Vollfinanzierung. Grundsätzlich ist eine Vollfinanzierung bei fast jeder Bank möglich. Doch da diese Art der Finanzierung einige Risiken für den Kreditgeber birgt, prüft die Bank Ihre Einkommensverhältnisse und Bonität allerdings sehr genau, wenn Sie eine Vollfinanzierung anfragen. Die besten Chancen auf eine Vollfinanzierung haben Sie, wenn folgende Voraussetzungen erfüllen können:

Sie können zumindest die Kaufnebenkosten durch Eigenkapital finanzieren

Worum handelt es sich bei einer Vollfinanzierung?

Eine Vollfinanzierung ist nichts anderes als eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital. Trotzdem gibt es unterschiedliche Varianten der Vollfinanzierung, je nachdem, ob zumindest die Kaufnebenkosten durch Eigenmittel abgedeckt werden können oder nicht.

Können Sie mindestens die Kaufnebenkosten beziehungsweise im Rahmen eines Hausbaus die Baunebenkosten durch Eigenkapital abdecken, handelt es sich um eine sogenannte 100-%-Finanzierung. In dem Fall ist die Wahrscheinlichkeit einer Kreditzusage höher, als wenn es sich um eine 110-%-Finanzierung handelt. Das würde nämlich bedeuten, dass die Bank auch die Nebenkosten durch den Immobilienkredit mitfinanzieren muss.

In jedem Fall bedeutet eine Vollfinanzierung immer, dass die Finanzierung durch die Bank den vollen Kaufpreis der Immobilie oder alternativ die kompletten Baukosten abdecken muss. Ob zusätzlich auch die Kauf- oder Baunebenkosten durch die Vollfinanzierung abgedeckt werden, ist jeweils im Einzelfall zu beachten.

Wie viel kann ohne Eigenkapital finanziert werden?

Die Frage nach der maximalen Darlehenssumme, also wie viel ohne Eigenkapital finanziert werden kann, hängt nicht davon ab, ob Sie Eigenmittel in die Baufinanzierung einbinden können oder nicht. Viel mehr kommt es bei der Darlehenssumme darauf an, wie viel Sie sich leisten können. Möchten Sie also den höchstmöglichen Kredit ohne Eigenkapital herausfinden, sollten Sie im ersten Schritt eine Einnahmen- und Ausgabenrechnung erstellen. Damit sehen Sie, wie viel frei verfügbares Einkommen Ihnen im Monat zur Verfügung steht.

Nach Abzug eines Sicherheitsabschlages für beispielsweise unvorhergesehene Ausgaben ist dieses freie Einkommen die Grundlage für die maximale Darlehensrate. Jetzt können Sie hochrechnen, welchen Kreditbetrag Sie sich leisten können. Dazu müssen Sie lediglich die von der Bank veranschlagten Zinsen, also Ihren Zinssatz, kennen.

Mit den folgenden Schritten gelangen Sie relativ einfach zur Antwort auf die Frage, welche Kredithöhe Sie sich ohne Eigenkapital leisten können.

Was kann ich tun, wenn Eigenkapital fehlt?

Nicht alle Kreditinstitute sind dazu bereit, eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital anzubieten. Deshalb stellen sich manche Kreditsuchende die Frage, was sie tun können, wenn Eigenkapital fehlt. Die schnelle Antwort ist, noch einige Jahre mit der Finanzierung zu warten, bis zumindest etwas Eigenkapital angesammelt wurde. Für viele Bauherren und Immobilienkäufer ist das jedoch keine Option, weil aktuell der Wunsch nach dem Eigenheim realisiert werden soll.

Daher geht es bei fehlendem Eigenkapital darum, andere Kapitalquellen zu nutzen. So können Sie beispielsweise versuchen, ein Verwandten- oder Arbeitgeberdarlehen zu erhalten. Diese Kredite sind zudem häufiger zinslos oder zumindest mit einem sehr günstigen Zins versehen. Grundsätzlich handelt es sich zwar auch dabei um Fremdkapital, aber nicht wenige Banken akzeptieren dieses dennoch im Rahmen einer Baufinanzierung - zumindest teilweise - als Eigenkapital.

Eine weitere Option könnte darin bestehen, Vermögenswerte zu veräußern und den Verkaufserlös als Eigenkapital zu nutzen. Auch Eigenleistungen am Bau sind eine Möglichkeit, denn diese gelten - in vollem Umfang oder teilweise - ebenso als Eigenmittel. Manchmal kann auch das Kündigen einer Kapitallebensversicherung sinnvoll sein, sodass Sie den ausgezahlten Rückkaufswert als Eigenkapital verwenden können.

Was gehört alles zum Eigenkapital?

Für nicht wenige Kreditsuchende ist der Begriff Eigenkapital deshalb etwas abstrakt, weil sie nicht wissen, was alles darunterfällt. Entscheidend ist, dass Sie die entsprechenden Guthaben, Vermögenswerte und sonstigen Mittel in die Baufinanzierung einbinden können. Eigenkapital setzt demzufolge stets Liquidität voraus, also dass es sich nicht um sogenanntes „totes“ Kapital handeln darf. Üblicherweise zählen die folgenden Mittel und Vermögenswerte zum Eigenkapital:

Welche Darlehensarten sind ohne Eigenkapital sinnvoll?

Grundsätzlich kommen im Rahmen einer Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital die gleichen Darlehensarten infrage, die auch bei vorhandenen Eigenmitteln angeboten werden. Das bedeutet, dass die folgenden Darlehen bei einer Baufinanzierung eingesetzt werden können:

Neben dem Annuitäten- und dem Tilgungsdarlehen werden von den Banken nur noch manchmal endfällige Darlehen angeboten. Wenn Sie allerdings ein Bauspardarlehen nutzen möchten, müssen Sie bereits einen ausreichend angesparten Bausparvertrag besitzen. Das KfW-Darlehen können Sie zwar in vielen Fällen über Ihre Hausbank beantragen, das Geld stammt jedoch letztendlich von der KfW. Daher ist es oftmals sinnvoll, mehrere dieser genannten Darlehen zu kombinieren, um so insgesamt eine solide Baufinanzierung ohne Eigenkapital nutzen zu können.

Für wen ist eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital sinnvoll?

Da die Finanzierung ohne Eigenkapital einige Nachteile hat, ist sie prinzipiell nicht für alle Kreditsuchenden sinnvoll. Falls Sie zum Beispiel Eigenkapital besitzen, sollten Sie dieses unbedingt in die Immobilienfinanzierung einbinden. In der Praxis eignet sich die Immobilienfinanzierung ohne Eigenmittel meistens für jüngere Alleinstehende und ganz besonders für junge Familien. Warum? Sie hatten in der Regel noch keine Zeit, größere Eigenmittel aufzubauen.

Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital eignet sich außerdem für Kreditnehmer, die zwar auf der einen Seite Eigenmittel besitzen, es sich dabei jedoch um Wertpapiere oder andere Vermögenswerte handelt, die durch den Verkauf einen Verlust realisieren würden. In diesem Fall kann es rein rechnerisch sinnvoll sein, den Verkauf nicht durchzuführen und demzufolge eine Vollfinanzierung zu beanspruchen.

Eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital kann demzufolge für diese Art Kunden Sinn machen:

Welche Vor- und Nachteile hat die Baufinanzierung ohne Eigenkapital?

Die Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital hat eine Reihe von Nachteilen und im Grunde lediglich einen Vorteil. Dieser besteht darin, dass sich durch die Vollfinanzierung auch Alleinstehende und Familien ein Eigenheim leisten können, die noch keine Ersparnisse oder sonstige Vermögenswerte besitzen, die als Eigenkapital dienen könnten. Sie müssen also nicht Jahre oder sogar Jahrzehnte warten, um sich den Wunsch nach den eigenen vier Wänden zu erfüllen. Viele weitere Vorteile der Baufinanzierung ohne Eigenkapital gibt es faktisch nicht, außer der Tatsache, dass Sie vorhandene Vermögenswerte dann nicht mit Verlusten liquidieren müssen.

In der Summe überwiegen deshalb eindeutig die Nachteile, die Sie bei einer Vollfinanzierung in Kauf nehmen. Im Überblick sind das in erster Linie:

Der größte Nachteil einer Vollfinanzierung ist definitiv, dass sie (wesentlich) teurer als eine Baufinanzierung mit Eigenkapital ist. Je nach Bank beträgt der Zinsaufschlag durchaus zwischen 1 und 2 %.

Darüber hinaus stellen die Banken aufgrund des fehlenden Eigenkapitals höhere Anforderungen an Ihre Bonität und auch an die Immobilie, die finanziert werden soll. Das Haus sollte in sehr guter Lage und zudem in einem guten Zustand sein. Schließlich möchte die Bank eine hohe Sicherheit haben, dass sie ihre Forderungen im Fall einer Zwangsversteigerung möglichst vollumfänglich abdecken kann.

Worauf achten Kreditinstitute bei der Vollfinanzierung?

Wenn sie eine Vollfinanzierung beantragen, prüfen Banken Sie genauer und sind kritischer gegenüber den Kunden. Doch worauf genau achten die Kreditinstitute eigentlich, wenn Sie eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital beantragen? Ein besonderes Augenmerk legen die Banken auf die folgenden Merkmale:

Zusammenfassend kann man sagen, dass Ihre Bonität mit allen Komponenten bei einer Vollfinanzierung höher als bei einer Baufinanzierung mit Eigenkapital sein muss.