Baufinanzierung für Selbstständige

Unterschiede für Selbstständige

Selbstverständlich haben auch selbstständig und freiberuflich tätige Darlehensnehmer die Möglichkeit, eine Immobilienfinanzierung abzuschließen. Allerdings sind die Banken bei Gewerbetreibenden und Freiberuflern kritischer, als wenn es sich um angestellte Kreditnehmer handeln würde. Wenn Sie als Selbstständiger einen Baukredit bei der Bank und damit die entsprechende Finanzierung haben möchten, um zum Beispiel den Kauf einer Immobilie abzudecken, sollten Sie unter anderem auf die folgenden Aspekte achten:

Im Idealfall sind Sie seit mindestens drei Jahren selbstständig, denn darauf legen viele Banken nicht nur wegen der Konditionen, sondern auch im Hinblick auf die Genehmigung des Darlehens großen Wert. In den ersten zwei Jahren ist das Insolvenzrisiko erheblich höher, als wenn Sie zum Beispiel bereits vier Jahre am Markt vertreten sind. Das hat unter anderem damit zu tun, dass die Kreditinstitute Selbstständige, die erst ein oder zwei Jahre mit ihrer Tätigkeit am Markt sind, noch als Existenzgründer betrachten.

Ebenfalls von großer Bedeutung ist auch bei Selbstständigen und Freiberuflern das Einkommen. Dieses ist in vielen Fällen nicht so regelmäßig (im Hinblick auf die Höhe) wie es bei Angestellten der Fall ist. Ist der Antragsteller der Finanzierung also selbstständig oder als Freiberufler aktiv, ermitteln die Kreditinstitute im Hinblick auf das Einkommen meistens einen Durchschnittswert. Von diesem wird in der Regel ein Sicherheitsabschlag vorgenommen, der meistens zwischen 20 und 30 % beträgt.

Welche Voraussetzungen muss ich für die Immobilienfinanzierung erfüllen?

Wenn Sie als Selbstständiger oder Freiberufler eine Immobilienfinanzierung von der Bank eine Baufinanzierung erhalten möchten, müssen Sie einige Voraussetzungen erfüllen. Folgende Bedingungen können die Kreditentscheidung einer Bank positiv beeinflussen:

Dass Sie keine negative Schufa-Auskunft haben dürfen, wenn Sie eine Immobilienfinanzierung abschließen möchten, sollte selbstverständlich sein. Als negative Merkmale gelten vor allen Dingen ein Haftbefehl, eine eidesstattliche Versicherung, eine eröffnete Privatinsolvenz sowie Mahnbescheide nebst Vollstreckungsbescheid. Außerdem sollten Sie über ausreichendes Einkommen verfügen. Das heißt, nach Abzug aller Fixkosten und Ausgaben sind genügend Einkünfte vorhanden, mit denen Sie die Darlehensrate zahlen können.

Zu den wichtigen Voraussetzungen zählen ebenso Unterlagen und Dokumente, mit denen Sie zum Beispiel Ihr Einkommen, Ihre Ausgaben und Vermögenswerte nachweisen können. Zudem sollten Sie seit mindestens drei Jahren freiberufliche oder selbstständige tätig sein, denn dann sind Schwankungen geringer und auch das Insolvenzrisiko ist deutlich reduziert.

Darüber hinaus wird vorhandenes und vor allem ausreichend Eigenkapital immer wichtiger. Die meisten Banken fordern mittlerweile mindestens zwischen 15 bis 20 % des Kaufpreises der Immobilie an Eigenkapital. Damit sollten Sie also zumindest die Kauf- oder Baunebenkosten durch Eigenmittel abdecken können. Dazu zählen übrigens nicht nur Kontoguthaben oder Wertpapiere, sondern ebenfalls einige Vermögenswerte, aber auch Eigenleistungen am Bau werden bis zu einem gewissen Prozentsatz als Eigenkapital angerechnet.

Nicht zwingende Voraussetzungen, die jedoch die Chance auf eine positive Kreditentscheidung erhöhen, sind eine gute Lage und ein guter Zustand der Immobilie sowie zusätzliche Sicherheiten und mehr als ein Darlehensnehmer. Von besonderem Vorteil, vor allem aufgrund der etwas unsichereren Einkommensverhältnisse bei Freiberuflern und Selbstständigen, ist es, wenn Sie neben der ohnehin obligatorischen Grundschuld oder Hypothek zusätzliche Sicherheiten stellen können. Das können zum Beispiel die Verpfändung von Wertpapieren oder Guthaben, eine Abtretung von Forderungen oder auch Bürgschaften sein.

Zudem ist es sinnvoll, sich gegen Ereignisse wie Krankheit, Berufsunfähigkeit sowie längere Arbeitslosigkeit mit entsprechenden Versicherungen zu schützen. Die Anzahl der Darlehensnehmer ist ebenfalls nicht ohne Bedeutung, denn den Banken sind zwei Kreditnehmer und damit Antragsteller lieber, als wenn es sich lediglich um einen Darlehensnehmer handelt. Bestens geeignet ist in der Regel der Ehepartner, der die Kreditverträge mitunterschreibt.

Wie viel Kredit kann ich als Selbstständiger bekommen?

Wie hoch die maximale Darlehenssumme für Sie als Selbstständiger ist, hängt von zahlreichen Faktoren ab. Grundsätzlich unterscheidet sich die Obergrenze nicht vom Limit für Angestellte. Welche Kreditsumme Sie von den Banken zur Verfügung gestellt bekommen, hängt in erster Linie von Ihrer finanziellen Leistungskraft ab. Also davon, welches Annuitätendarlehen Sie sich leisten können. Die Grundlage für die Berechnung der maximalen Darlehenssumme ist Ihr Einkommen.

Da die Höhe der Einkünfte bei Selbstständigen meistens unregelmäßiger ist als bei Angestellten, nehmen die Banken Durchschnittswerte mit dem bereits erwähnten Sicherheitsabschlag. Wichtig ist in dem Zusammenhang, dass nicht nur die Einnahmen, sondern ebenfalls die Ausgaben und monatlichen Fixkosten betrachtet werden. Das daraus resultierende, frei verfügbare Einkommen ist die Basis für die maximal tragbare Darlehensrate. Aus dieser lässt sich unter Einbezug der zu zahlenden Zinsen sowie der Tilgung dann die maximale Kreditsumme berechnen, die Sie als Selbstständiger erhalten können.

Sie können dementsprechend die maximale Kreditsumme selbst ermitteln, und zwar nach dem folgenden Schema:

Wie hoch sind die Zinsen der Baufinanzierung für Selbstständige?

Diese Frage lässt sich pauschal nicht beantworten, weil die Höhe der Zinsen von mehreren Faktoren abhängig ist. Grundsätzlich nehmen viele Banken bei Freiberuflern und Selbstständigen aufgrund des erhöhten Risikos häufiger einen Zinsaufschlag vor. Der Grundzins wird jedoch auf den gleichen Grundlagen berechnet, wie es bei Angestellten der Fall ist. Folgende Faktoren beeinflussen die Höhe der Zinsen besonders:

Hinzu kommt, dass die Banken sich am allgemeinen Zinsniveau orientieren und es ohnehin Unterschiede zwischen den verschiedenen Kreditgebern gibt. Daher ist es ratsam, Anbieter hinsichtlich der Konditionen miteinander zu vergleichen.

Geht auch eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital?

In der heutigen Zeit ist eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital selbst für Arbeitnehmer und Angestellte als Darlehensnehmer ein schwieriges Thema. Für eine wachsende Zahl von Kreditinstituten ist das Eigenkapital ein wichtiger Bonitätsnachweis. Daher führen viele Banken keine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital durch. Zwar gibt es nach wie vor manche Kreditinstitute, die auch ohne Eigenkapital eine Immobilienfinanzierung zur Verfügung stellen und die entsprechenden Immobilienkredite anbieten. Die Anzahl dieser Kreditgeber wird jedoch immer geringer.

Noch schwieriger ist es für Selbstständige und Freiberufler, ohne Eigenkapital eine positive Entscheidung im Hinblick auf die Genehmigung der Baufinanzierung zu erhalten. Viele Kreditinstitute betrachten Selbstständige und Freiberufler als Kreditnehmer ohnehin kritischer, insbesondere aufgrund der - im Vergleich zu Angestellten - unsichereren Einkommensverhältnisse. Wenn dann zusätzlich Eigenkapital fehlt, sinkt die Chance deutlich, einen Immobilienkredit zu erhalten. Sie sollten als Selbstständiger oder Freiberufler demnach versuchen, wenn irgendwie möglich, Eigenkapital in die Finanzierung einbinden. Das hat für Sie die folgenden Vorteile:

Welche Unterlagen brauche ich für den Antrag?

Wenn Sie als Selbstständiger oder Freiberufler eine Baufinanzierung beantragen möchten, müssen Sie einige Voraussetzungen erfüllen. Dazu gehört unter anderem, dass Sie der Bank verschiedene Unterlagen vorlegen können. Je nachdem, welche Art von selbstständiger oder freiberuflicher Tätigkeit Sie ausführen, sind es in erster Linie die folgenden Dokumente und Unterlagen, die die Kreditinstitute in der Regel sehen möchten:

Bei den meisten Unterlagen geht es der Bank vor allem darum, Ihre Bonität zu beurteilen. Dazu gehört nicht nur eine einwandfreie Schufa, sondern ebenso ein ausreichendes, durchschnittliches Einkommen. Dazu fordern nahezu alle Kreditinstitute Unterlagen wie Bilanzen sowie Gewinn- und Verlustrechnungen an, aus denen sich die Einnahmen ablesen lassen.

Welcher Kreditarten kann ich als Selbstständiger oder Freiberufler nutzen?

Hinsichtlich der Baufinanzierung bieten die meisten Banken Freiberuflern und Selbstständigen die gleichen Darlehensarten an, die auch Angestellten zur Verfügung gestellt werden. Sie können jedoch nicht nur Kredite seitens einer Bank in die Immobilienfinanzierung einbinden, auch andere Kreditgeber kommen infrage. Die Kreditinstitute aber auch sonstige Kreditgeber stellen sowohl Freiberuflern als auch Selbstständigen für gewöhnlich die nachfolgenden Darlehensarten im Rahmen einer Immobilienfinanzierung zur Verfügung:

Welche Tipps gibt es für Selbstständige?

Als Selbstständiger oder Freiberufler tun Sie gut daran, einige Tipps zur Baufinanzierung zu beherzigen. Damit können Sie die Erfolgschancen auf eine positive Kreditentscheidung durchaus erhöhen, günstigere Konditionen nutzen und sonstige Vorteile sichern.